С кем он должен еще согласовывать свои действия?

Здравствуйте.

На первом этаже жилого дома открыт детский сад. Собственник помещения поанирует в оконном проеме сделать дополнительную дверь. Имеет ли он право в оконном проеме это сделать? Собственники против.

Жилые помещения предназначены прежде всего  и только для проживания граждан.

Размещение каких либо производств, предпринимательской деятельности не разрешается.

Переустройство и перепланировка предусмотрена ст.ст.25-29 ЖК РФ.

В соответствии со ст.29  п.3 ЖК РФ

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

К тому «прорубание» двери в оконном проеме это нарушение целостности общей стены дома, требуется согласие всех собственников МКД (ст.247 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ).

Марина, добрый день.

Даже если помещение переведено в нежилое, слом несущей стены (ее части) рассматривается как уменьшение общедомовой собственности, равно как и организация входной группы (крыльца) и занятие собственником нежилого помещения части придомовой территории.

Это так, поскольку все данные элементы жилого дома и придомовой территории являются общедомовым имуществом согласно Правил использования МКД (Утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491):

2. В состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные… ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

На все эти процедуры требуется согласие всех собственников площадей в указанном доме — если участок придомовой территории, на котором будет размещаться пристрой, стоит на кадастровом учете, а стена дома является несущей.

Нужно уточнить архитектурно-строительные параметры указанного дома и то, стоит ли придомовой земельный участок  на кадастровом учете.

Для согласования использования такого участка собственнику потребуется получить не менее 2/3 голосов на общем собрании собственников помещений МКД — при этом использование вероятно будет возмездным, а для его передачи собственнику нежилого помещения  — все 100% голосов жильцов. Скорее всего в данном случае речь будет идти именно о передаче, т.к. занята будет (лестницей и входной группой) вся часть участка целиком, чего нельзя сделать без передачи.

Основание - Ст. 36 ЖК РФ

Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Однако в случае, если стена дома, где планируется сделать проем, не является несущей, лестница и входная группа будут расположены уже внутри помещения, а никакого фактического «пристроя», занимающего земельный участок не образуется (можно рассмотреть какой-то технически сложный вариант вроде «парящего», не касающегося земли входа, или опирающегося, скажем, на сваи, то тут могут быть какие-то варианты… но все это из области фантастики, и все равно согласия 2/3 жильцов не избежать.

В реальности, скорее всего, без согласия 100% собственников помещений МКД такая пристройка и организация входа на месте окна не имеют шансов быть воплощенными. 

В случае, если собственник помещения все же организует входную группу без согласия жильцов, то ему грозит ответственность по ст. 222  ГК РФ (самовольная постройка) с последствиями в виде исправления нарушения ( сноса). 

С уважением,

Вандакуров Александр