Как рассчитывать налог при продаже коммерческого помещения, купленного физлицом и сдававшегося как ИП

. Сейчас продаю (как физическое лицо). Какое налогообложение необходимо применить при продаже? Варианты: 1. Не оплачиваю налог, так как в собственности более 5 лет

 Добрый день! Эта норма ( ст. 217 НК РФ) к Вам отношения в данном случае не имеет, полученный от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности подлежит отнесению на УСН. С учетом применяемой на УСН системы ( доходы) оснований уменьшать полученный от продажи имущества доход на какие-либо расходы нет в принципе. См. напр. Письмо Минфина России от 01.06.2021 N 03-04-05/42594

В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажиучитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

    Добрый день. Поскольку помещение использовалось в предпринимательских целях и является насколько я понял нежилым( Вы указали коммерческое) освобождение от налогообложения при продаже  по сроку владения для Вас невозможно — ст.217 НК.

Если Вы ИП на УСН доходы, то речь пойдет об оплате налога по ставке УСН со всей стоимости продажи — ст. 346.18 и 346.20 НК. При этом кадастровая стоимость значения не имеет.

    Все остальные  моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер)

     С уважением Евгений Беляев

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ

Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Таким образом, если ИП, применяющий УСН, получает доходы от предпринимательской деятельности, такие доходы освобождены от НДФЛ, и с этих доходов ИП должен уплатить налог по ставке 6%, если выбран объект налогообложения на УСН «доходы».

Согласно абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Т.е. если ИП продает принадлежащее ему нежилое помещение, которое он использовал в своей предпринимательской деятельности (в частности, сдавал в аренду), то независимо от срока владения данным нежилым помещением с дохода от продажи данного помещения он должен будет заплатить налог, используемый при УСН, т.е. 6 % при объекте «доходы». 

Кроме того, в соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ к доходу от продажи недвижимого имущества, которое ранее использовалось в предпринимательской деятельности,  не применяется имущественный налоговый вычет, предусмотренный в п. 1 ст. 220 НК РФ.

В письме Министерства финансов РФ от 18.08.2022 №03-11-11/80782 «Об УСН и НДФЛ при продаже недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности» даны следующие разъяснения по данному вопросу:

В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, то к доходу от продажи указанного имущества применяются положения главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Т.е. чтобы доход от продажи нежилого помещения, ранее используемого ИП в своей деятельности (в частности, при сдаче в аренду) облагался в рамках УСН (6% при объекте «доходы»), ИП (продавцу) необходимо выполнить следующие условия:

— у ИП в выписке из ЕГРНИП должныбыть указаны виды деятельности по продаже недвижимого имущества;
— продаваемый объект должен был использоваться ИП в предпринимательской деятельности.

В декларации по УСН необходимо также отразить доход от реализации такого недвижимого имущества (нежилого помещения, которое ранее использовалось ИП по сдаче в аренду).