Какой налог платить при продаже унаследованного дома через год и можно ли его снизить?

Роман, добрый день!

Да, можно воспользоваться вычетом в 1 млн рублей либо уменьшить на документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение (строительство) дома.

При этом нужно учитывать кадастровую стоимость дома: если договорная стоимость ниже 70% кадастровой стоимости, то НДФЛ рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости дома (п. 2 ст. 214.10 НК РФ) за минусом вычета в 1 млн рублей.

ог ей необходимо уплатить с продажи

Добрый день! Налоговая база согласно ст. 214.10 НК РФ рассчитывается либо от цены продажи либо если она ниже 70% кадастровой стоимости как 70% КС. По каждому объекту отдельно — по дому и по участку. Налоговую базу можно снизить либо на размер вычета в 1 млн. либо учесть расходы наследодателя на приобретение данного имущества если такие расходы имели место и они больше вычета.

Доход, полученный гражданином от продажи жилого дома, в т.ч. полученного в собственность в порядке наследования, освобождается от оплаты НДФЛ, если дом находился в собственности продавца более минимального срока владения. 

Для наследственного недвижимого имущества минимальный срок владения в целях освобождения от оплаты НДФЛ дохода от его продажи составляет 3 года.

Обоснование:

Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

По условиям подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования, составляет три года.

В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Т.е. срок владения наследственным имуществом исчисляется не от даты регистрации права собственности наследника на данное имущество в ЕГРН, а от даты открытия наследства.

Согласно п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. 

Таким образом, срок владения наследственным имуществом исчисляется от даты смерти наследодателя.

Если дом, полученный по наследству, продан наследником ранее 3-летнего срока владения им, то с дохода, полученного от его продажи, в следующем налоговом периоде (в срок до 01 апреля) продавец должен будет оплатить НДФЛ 13%.

Но сумма НДФЛ может быть уменьшена на налоговый вычет:

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется:

 в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, доход от продажи дома, полученного по наследству, можно уменьшить на указанный имущественный надоговый вычет, и, соответственно, уменьшить сумму оплачиваемого НДФЛ с дохода от продажи дома.