Законно ли размещать дом на 32 квартиры на участке ИЖС и есть ли риск сноса

Question

Добрый день! Год назад купили квартиру в Сочи. Не у застройщика, а уже со вторичного рынка. Дом на 32 квартиры. 3 этажа и 1 цокольный. Вид разрешенного использования земельного участка - ИЖС. Собственник построил большой дом, разделил его на жилые помещения по решению суда и продал как отдельные жилые помещения. Соответственно, на данный момент у меня на руках право собственности на жилое помещение и доля в праве на участок ижс под ним. Дом находится в сочи. Сейчас стало много шума вокруг таких домов. Вопрос. Насколько в целом законны такие строения? Может ли на участке ИЖС располагаться дом на 32 квартиры. Есть ли риск сноса или ареста такого дома? Или есть практика, когда такие дома благополучно живут и я зря переживаю? Что посоветуете делать в такой ситуации? Прикладываю выписку на жилое помещение и на участок. И фото дома на всякий случай))) (В выписке собственники разные, участок в процессе переоформления).

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте У вас это уже многоквартирный дом на самом деле. Это указано прямо в стате 15 жк, а именно: многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир , включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 — 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Например Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08.12.2022 N 88-28474/2022 по делу N 2-174/2022 Земельный участок имеет вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства . Между собственниками дома сложился порядок пользования помещениями в доме, установленный договором. Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства и руководствуясь положениями статей 247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. п. 35, 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» N 8 от 1 июля 1996 года указал, что в случае реального раздела жилого дома и образования в его составе отдельных помещений , указанный дом подлежит отнесению к иным объектам жилой застройки (многоквартирный жилой дом), для которых устанавливается иной вид разрешенного использования земельного участка , что не допускает размещение на нем таких объектов, соответственно, реальный раздел дома нарушит требование закона об использовании земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования и целевого назначения. То есть сейчас у вас назначение использование участка- ижс не соответствует цели использования- дом не индивидуальный, а многоквартирный. Правильно конечно вообще менять тут назначение участка, если возможно в принципе.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Насколько в целом законны такие строения? Само по себе размещение на участке ИЖС многоквартирного дома — уже нарушение. Есть ли риск сноса или ареста такого дома? Или есть практика, когда такие дома благополучно живут и я зря переживаю? Вероятность сноса действительно есть, потому что у такого строения есть признаки самовольной постройки (т.к. нарушен ВРИ). Статья 222 ГК РФ Самовольная постройка 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке , не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта , ....... Но сейчас, по последним разъяснениям Верховного суда РФ — снос рассматривается как крайняя мера. В основном, для тех ситуаций, когда строение создаёт угрозу жизни и здоровью людей. Постановление Пленума ВС от 12.12.2023 № 44 Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества , а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Поэтому вероятность того, что здание снесут не так высока. Но тем не менее стоит всё равно попробовать поменять ВРИ, как минимум попытаться. Потому что да, такие дома существую, и некоторые уже довольно длительное время, но как в дальнейшем будет к ним отношение со стороны властей — предсказать сложно, практика в любое время может измениться, в том числе на прямо противоположную.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Вообще на участке ИЖС не может быть многоквартирного дома. У Вас нецелевое использование земельног о участка, за это предусмотрена административная ответственность, ст.8.8 КоАП РФ. Согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1.) предусматривает Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек Есть риск предъявления иска о сносе как самовольной постройки, ст.222 ГК РФ. Но суды принимают решение о сносе только в исключительных случаях при существенных нарушениях прав и законных интересов третьих лиц и норм и правил.Также Вам должна быт ь предосталена возможность привести ВРИ согласно фактическому использованию. Если Вам нужна дополнительная консультация можете обратиться ко мне в чат.