Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры, если проживаю с 2014, а собственность с 2018?

Question

Добрый День! 6 сентября 2014г. купил новостройку у застройщика по ДДУ, в нем была указана рассрочка до 2016г. 8 ноября 2014 дом сдали в эксплуатацию, по акту-приемки в пользование от 8 ноября 2014 мне передали квартиру. Через месяц со мной застройщик заключил ПДКП в котором есть пункт, что расчеты между сторонами на момент подписания данного договора произведены в польном объеме, но и есть рассрочка по обеспечительному платежу до 2016г. В 2015г. застройщик оформил собственность на себя (есть копия свидетельства). Основной договор ДПК и право собственности я получил лишь в конце 2018г. так как было продление рассрочки по под.соглашению с застройщиком. В конце 2022г. купил еще один объект недвижимости в ипотеку. В 2023г. первый объект продал, налоговая инспекция прислала уведомление заполнить декларацию на доход. До неуплаты с момента получения собственности не хватило пол года (5 лет если не единственное жилье), но в первой квартире проживал с 2014г. (право собственности от 2018г.). В 2014г. не имея собственности и регистрации умудрился заключить договора с ресурсно-снабжающими организациями (УК). (Согласно закону только собственник жилого помещения в праве заключать договора с УК). Оплачивал услуги ЖКХ, устроился на оф. работу не имея регистрации, так как застройщик не передавал право собственности до полной оплаты рассрочки по обеспечительному платежу. Суть всей этой проблемы: должен ли я оплачивать налог на доход с продажи квартиры в которой проживаю по акту-приемки в пользование с 2014г, собственность получил лишь в 2018, а продал в 2023 в данной ситуации?

Юлия Павлюк · Answer

Здравствуйте! По первому объекту когда вы полностью заплатили по ДДУ? Согласно действующим правилам при покупке жилья по ДДУ срок владения считается со дня полной оплаты по договору (п.2 ст.217.1 НК РФ). В конце 2022г. купил еще один объект недвижимости в ипотеку. В 2023г. первый объект продал После покупки нового жилья старое жилье продали более чем через 3 месяца или в пределах трех месяцев? Если в пределах 3 месяцев, новое жилье НЕ учитывается, то есть первое жилье считается единственным и срок по нему — 3 года, а не 5 лет (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ).

Андрей Власов · Answer

Добрый день! Согласно ст. 217.1 НК РФ для жилья, приобретенного по ДДУ срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости договора застройщику ( без учета доплат за фактический метраж при приемке если такие доплаты были) поэтому если у Вас был полноценный ДДУ и с момента расчета с застройщиком прошло более 5 лет до момента продажи полученный доход не облагается ндфл и не подлежит отражению в налоговой декларации ( п. 4 ст. 229 НК РФ).

Юрий Колковский · Answer

Через месяц со мной застройщик заключил ПДКП в котором есть пункт, что расчеты между сторонами на момент подписания данного договора произведены в польном объеме, но и есть рассрочка по обеспечительному платежу до 2016г Здравствуйте. Если исходить из положений ст. 217.1 НК РФ, то согласно им при заключении ДДУ срок владения исчисляется с момента полной оплаты цены договора в пользу застройщика. Вы указываете, что непосредственно в договоре указано, что расчеты произведены в полном объеме. Хотелось бы уточнить, что это за обеспечительный платеж? Кроме того, не совсем понятно, по какой причине В 2015г. застройщик оформил собственность на себя (есть копия свидетельства). Почему оформлялась собственность на застройщика, если Вы говорите, что у Вас был заключен (и оплачен) договор ДДУ? И соответственно, для чего в 2015 году заключался «основной» договор купли-продажи?

Евгений Каргапольцев · Answer

Константин, добрый день. должен ли я оплачивать налог на доход с продажи квартиры в которой проживаю по акту-приемки в пользование с 2014г, собственность получил лишь в 2018, а продал в 2023 в данной ситуации? Данный акт не был исполнением обязательств застройщика по ДДУ, так как преполагал передачу только в пользование Вам квартиры. право собственности на основании этого акта у Вас не возникло. купил новостройку у застройщика по ДДУ, в нем была указана рассрочка до 2016г. 8 ноября 2014 дом сдали в эксплуатацию, по акту-приемки в пользование от 8 ноября 2014 мне передали квартиру. По смыслу п.1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предметом договора долевого участия является обязательство застройщика передать построенный объект недвижимости дольщику в собственность. Исходя из текущего положения дел, правовым основанием является ДКП от 2018 г , дата регистрации Вашего права собственности возникло также в 2018 г (и это отражено в ЕГРН), при этом интересен момент, каким образом были прекращены обязательства застройщика, возникшие у него из ДДУ. В соответствии со ст.8.1 ГК РФ 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр , если иное не установлено законом. Поэтому ИФНС справделиво считает срок владения с 2018 г, а не с 2014. По вопросу см. также Письмо Минфина России от 02.08.2019 N 03-04-05/58465. Поскольку срок владения, равный 5 годам (п.4 ст.217.1 НК РФ) к дате перехода права к покупателю не истек, то доход от продажи облагается НДФЛ. Рассматривайте вопрос о применении налоговый вычетов, предусмотренных ст.220 НК РФ : при продаже в размере документально подтвержденных расходов на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ), при приобретении аналогичный по своему содержанию вычет (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ), если ранее он не использовался, в размере уплаченных процентов по ипотечному кредиту, если ранее он не использовался (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ).