Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Насколько прав риэлтор, требуя согласия бывшего мужа на продажу квартиры и оплаты НДФЛ с продажи?
По договору ренты мне досталась квартира. Получатель ренты умер, обременение с квартиры снято и я хочу ее продать. Но риэлтор говорит, что требуется согласие мужа, т.к. на момент заключения договора ренты мы были в браке и муж давал нотариальное согласие на ренту. Но муж никак не участвовал в уходе, в материальном обеспечении получателя ренты, я все сама делала (есть все чеки, все платежки, свидетели и др. доказательства). С мужем мы вскоре после заключения договора ренты развелись и разведены официально уже почти 3 года. А с момента заключения договора ренты прошло 3,5 года до смерти получателя. Местонахождение и судьба бывшего мужа мне неизвестна, он скрывается от меня и своих долгов перед всеми кредитными организациями, я не могу взять с него согласие на продажу данной квартиры. В интернете прочитала, что можно продать квартиру без согласия бывшего супруга, т.к. в ст. 35 СК говорится о нотариальном согласии супруга, а не бывшего супруга и этот вывод следует из Определения Верховного Суда РФ от 25.04.2017 №16-КГ 17-4 и пункта 4 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 года №35-П по делу Е.В. Мокеева (https://vk.com/away.php?to=https%3A%2F%2Fwww.consultant.ru%2Fdocument%2Fcons_doc_LAW_390332%2F%3Fysclid%3Dlsn8dgy7cy616708657&cc_key=). Разъясните, пожалуйста, насколько это правомочно продавать без согласия бывшего мужа квартиру. И поясните, пожалуйста, обязана ли я платить налог с продажи квартиры (договор пожизненного содержания с иждивением заключен 3,5 года назад и сразу была оформлена собственность на квартиру на меня с моим обязательством обеспечения пожизненного проживания получателя ренты в этой квартире и ежемесячным материальным содержанием его мною в размере 18472 руб). Риэлтор уверяет что налог требуется платить, но, опять же, в интернете прочла, что освобождение от НДФЛ возможно, если имущество в собственности плательщика ренты было не менее минимального предельного срока - 3 года в результате передачи квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (что у меня есть) - подп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), а в остальных случаях - 5 лет (письмо Минфина РФ от 05.09.2017 №03-04-05/56964). Насколько прав риэлтор, требуя согласия бывшего мужа на продажу квартиры и оплаты НДФЛ с продажи?
Насколько прав риэлтор, требуя согласия бывшего мужа на продажу квартиры
Добрый день!
Риэлтор, вероятнее всего, исходит из того, что продать квартиру, приобретенную в период брака по возмездной сделке, без нотариально удостоверенного согласия супруга будет весьма проблематично, потому что не каждый покупатель захочет купить квартиру, сделка по которой может быть оспорена, и даже если результат такого оспаривания не затронет права покупателя, то участие в судебных заседаниях — это нервы и деньги на оплату юридической помощи.
Закон не требует нотариально удостоверенного согласия супруга на сделку по отчуждению общего имущества уже бывших супругов. В данной ситуации применяется не ст. 35 Семейного Кодекса РФ, а статья 253 Гражданского Кодекса РФ:
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Далее продолжу.
Здравствуйте, Ксения!
Согласно подп. 3 пункта 3 статьи 217.7 Налогового кодекса РФ:
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
..
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
То есть Вы правильно указали, что в Вашем случае срок владения составляет 3 года. Платить НДФЛ при продаже уже не нужно.
Квартира действительно считается находящейся в Вашей общей совместной собственности с бывшим супругом, независимо от того, что оформлена (зарегистрирована) на Вас (ст.34 Семейного кодекса РФ).
Что касается согласия бывшего супруга на продажу, то такое согласие предполагается.
В силу п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса РФ:
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Совершить сделку по продаже квартиры без согласия бывшего супруга можно.
В интернете прочитала, что можно продать квартиру без согласия бывшего супруга, т.к. в ст. 35 СК говорится о нотариальном согласии супруга, а не бывшего супруга и этот вывод следует из Определения Верховного Суда РФ от 25.04.2017 №16-КГ 17-4 и пункта 4 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 года №35-П по делу Е.В. Мокеева
Речь идет о том, что если супруг уже является бывшим, то применяются не положения Семейного кодекса РФ, а положения Гражданского кодекса РФ о распоряжении общим имущество, находящимся в общей совместной собственности.
Но это не отменяет того, что при продаже общего имущества, находящегося в совместной собственности, согласие другого собственника предполагается, и того, что продажа без согласия может быть оспорена бывшим супругом.
Другое дело, что при оспаривании им продажи без его согласия шансов на удовлетворение иска будет нет много, учитывая, что он и не пытался каким-то образом обозначить себя вторым сособственником квартиры.
Но риск этого, тем не менее, имеется. Поэтому, как указал коллега, вероятнее всего, продать квартиру по цене, соответствующей рыночной, не получится.
Добрый день. По вопросу оплаты налога с продажи квартиру если она действительно перешла к Вам на основании договора пожизненно содержания с иждивением, то риэлтор не прав, так как есть разъяснения минфина:
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-04-05/3078 от 20.01.2022Российской Федерации
Письмо
№ 03-04-05/3078 от 20.01.2022
Вопрос: О минимальном сроке владения недвижимостью, полученной плательщиком ренты, в целях НДФЛ при ее продаже.Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 23.11.2021 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Так, в частности, согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Таким образом, для целей применения положений подпункта 3 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса должно соблюдаться установленное условие, а именно объект недвижимого имущества должен быть получен налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В случае получения или приобретения объекта недвижимого имущества на иных основаниях при исчислении минимального предельного срока владения таким объектом недвижимого имущества положение подпункта 3 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса не применяется.
Таким образом, утверждение риэлтора о необходимости уплаты налога ошбочны. Далее по вопросу согласия бывшего продолжу.
Распоряжение совместным имуществом бывших супругов(а оно совместное, пока нет решения суда) действительно регулируется уже не семейным кодексом а гражданским, на что указал Верховный Суд РФ как и в вашем примере от 25.04.2017 №16-КГ 17-4
.....
перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Таким образом, продать имущество без согласия бывшего Вы сможете, но за меньшую цену и с риском на судебные споры, если бывший подаст иск о признании сделки недействительной.
С уважением адвокат Чичигин Роман Николаевич.
Вместе с тем, этой же нормой права предусмотрено, что сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, совершенная одним из участников совместной собственности, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Следовательно, иск будет предъявлен (если бывший супруг захочет оспорить сделку) и к Продавцу, и к Покупателю.
Именно поэтому, если нет нотариально удостоверенного согласия супруга на сделку, квартиры продаются с большим дисконтом, т.к. это риски для покупателя.
Что касается оплаты НДФЛ, то в данной ситуации правы Вы, а не риэлтор, и НДФЛ платить не придётся в силу подпункта 3 пункта 3 ст. 217.7 Налогового Кодекса РФ, согласно которому минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых есть такое условие: