Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Ну и вероятность одобрения выкупа, когда выше?
1. Добрый день.
Подскажите, как выгоднее выкупить в собственность ЗУ с ВРИ - огородничество (имеется договор аренды), до изменения статуса ВРИ на садоводство, что бы построить жилой дом можно было или сначала изменить ВРИ, потом выкупать в собственность?
Вопрос цены интересует? Когда дешевле?
Ну и вероятность одобрения выкупа, когда выше?
Огородничество выкупается по 100% стоимости, а вот садоводство по амнистии (если не ошибаюсь) за 20% от кадастровой стоимости, верно?
Здравствуйте.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен в аренду для ведения огородничества, то изменение ВРИ на «ведение садоводства» будет незаконным.
Президиум Верховного Суда РФ указал, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования (пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утверждённого 14.11.2018).
Если же ВРИ изменит арендодатель и продаст без проведения торгов, то это будет обходом закона, так как статьёй 39.18 Земельного кодекса РФ установлена процедура выкупа земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, с возможностью проведения торгов по заявлению любого заинтересованного лица.
Величина выкупа (процент от кадастровой стоимости) зависит от принадлежности земельного участка (федеральный, субъекта РФ, муниципалитета, из неразграниченной государственной собственности).
1. Принадлежность земельного участка определяется по правилам статей 3.1, 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также статей 16-19 Земельного кодекса РФ. Если кратко, то для сформированного земельного участка в ЕГРН указывается либо собственник — Российская Федерация, субъект Федерации, муниципальное образование, либо собственник не указывается, в таком случае это земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
Скорее всего, в вашем случае речь идёт о земельном участке, государственная собственность на который не разграничена и которым может распоряжаться муниципалитет по правилам пункта 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
2. Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утверждён постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 года № 317-П.
Согласно пункту 2 данного Порядка, цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Порядка.
В пунктах 3, 4 Порядка я не обнаружил исключений для земельных участков, предоставленных в аренду для ведения садоводства для собственных нужд без участия в товариществе, даже при наличии постройки. Можете проверить по актуальной редакции документа или уточнить в администрации.
3. Возможность изменить впоследствии (после приобретения в собственность) вид разрешённого использования с «ведение огородничества» на «ведение садоводства» зависит от соблюдения ряда необходимых критериев (ст. 85 Земельного кодекса РФ, ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, п. 33.1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»), в том числе следующих:
1) в градостроительном регламенте для территориальной зоны земельного участка должен быть установлен вид разрешённого использования «ведение садоводства»;
2) площадь земельного участка должна быть не менее минимального размера земельного участка с видом разрешённого использования «ведение садоводства» (минимальный размер также устанавливается в градостроительном регламенте территориальной зоны).
Градостроительный регламент территориальной зоны утверждается в составе правил землепользования и застройки муниципального образования. Обычно их можно найти на сайте муниципалитета и в федеральной государственной информационной системе территориального планирования. При необходимости дополнительно разобраться в ситуации, в том числе с выгрузкой правил землепользования и застройки, можете обратиться в чат для индивидуальной консультации.