Подскажите как внести изменения в вид разрешенного использования на арендованном земельном участке в городе Москва, если этот участок находится в зоне Ф?

На земельном участке имеется объект — 2-х этажное здание (назначение торговля). Собственник хочет построить жилой дом 14 этажей (на 1 этаже помещения коммерческого использования). Сейчас ВРИ — для размещения торговли (1.2.5) и для размещения административных и офисных зданий (1.2.7)

В Правилах землепользования и застройки города Москвы, утверждённых постановлением Правительства Москвы, по поводу данных территориальных зон закреплены следующие положения:

3.3.2. Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование — индекс «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

...

3.4.3. Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование — индекс «Ф») в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю».

То есть для возможности использования земельного участка по иному ВРИ и с другими предельными параметрами разрешённого строительства (реконструкции) необходимо исключить земельный участок из зоны с индексом («Ф»), включить в другую территориальную зону с другими ВРИ и другими предельными параметрами.

В пунктах 1, 3 части 13 ст. 36 Градостроительного кодекса города Москвы (Закон города Москвы от 25 июня 2008 года № 28) установлено:

Основаниями для рассмотрения Правительством Москвы вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются несоответствие правил землепользования и застройки Генеральному плану города Москвы, возникшее в результате внесения в Генеральный план города Москвы изменений; предложения об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

Исходя из ч. 2 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ:

Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

...

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;

...

6) принятие решения о комплексном развитии территории.

То есть Правила землепользования и застройки г. Москвы в части установления другой территориальной зоны для вашего участка могут быть изменены, в частности, в связи с изменением генплана, в связи с одобрением вашего предложения об изменении границ территориальных зон, градостроительных регламентов, в связи с принятием решения о комплексном развитии территории.

Следует отметить, что принятие таких решений оставлено на усмотрение органов государственной власти города Москвы, то есть является их правом, а не обязанностью.

Поскольку данный вопрос не только юридический, но и градостроительный, необходимо комплексное изучение ситуации с привлечением профильных специалистов, оценкой перспектив того, как можно сочетать пожелания правообладателя и развитие города. Обычно к предложению об изменении территориальной зоны или о комплексном развитии территории прикладываются материалы по градостроительному обоснованию предложенного варианта, их подготовкой занимаются различные организации по заказу заинтересованных лиц, в том числе архитектурно-планировочные управления, бюро технической инвентаризации и др.