При покупке было составлено 2 договора: купли-продажи нежилого помещения на 1 млн

Фактически же помещение будет продаваться и передаваться в таком виде, как оно есть сейчас и вместе с арендатором. Прошу дать разъяснения по поводу неотделимых улучшений и чем чревато их не продавать.

 Добрый день! Описанная ситуация распространенный способ уклонения от уплаты ндфл при продаже недвижимости, для покупателя он чреват невозможностью в последующем учесть часть расходов на приобретение помещения, не включенных в основной договор. Поэтому у Вас вариант либо пойти тем же путем и сделать два договора для занижения налоговой базы либо продать как есть за полную цены и уплатить налог с возможностью уменьшения только на 1 млн. ( ст. 220 НК РФ). При этом надо учитывать, что налоговая база в соответствии со ст. 214.10 НК РФ определяется с учетом кадастровой стоимости — если цена продажи будет ниже 70% кадастровой стоимости налоговой базой будет 70% КС.

Вероника, добрый день.

Прошу дать разъяснения по поводу неотделимых улучшений и чем чревато их не продавать.

Исходя из ст. 456 ГК РФ 

2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Неотделимые улучшения помещения могут рассматриваться как его принадлежности, а соответственно их судьбу Вы сами определяете в договоре.

В связи с этим их продажа будет зависеть исключительно от того согласиться ли покупатель на принятие помещение без них и потребует ли он в случае их отсутствие уменьшение цены по договору.

Также нужно иметь ввиду, что исходя из ст. 555 ГК РФ цена договора продажи недвижимости является его существенным условием

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В связи с чем при заключении договора Вы указываете в нем цену как на само помещение, так и на все неотделимые улучшения, при достижении соглашения об их продаже.

Или может быть неотделимые улучшения вообще можно не указывать в договоре, а просто продать помещение за 2 млн.?

 Вы можете в договоре прописать условие, что помещение передается в том состоянии в котором оно находится на момент заключения договора со всеми принадлежностями и установить цену в 2 млн. рублей.

Таким образом, помещение будет реализовано с неотделимыми улучшениями, что как раз соотносится с Вашими условиями о том, что 

Фактически же помещение будет продаваться ипередаваться в таком виде, как оно есть сейчас и вместе с арендатором.

Поскольку помещение обременено договором аренды, об этом следует указать в договоре, поскольку Вы сообщаете покупателю о наличии прав третьих лиц на данное помещение — сообщить о чем является Вашей обязанностей.

Если достигнув в договоре соглашения о том, что помещение передается в том состоянии в котором оно находится Вы отказываетесь передавать неотделимые улучшения, то покупатель в силу ст. 464 ГК РФ

Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456),покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.
В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

Вероника, добрый день.

Прошу дать разъяснения по поводу неотделимых улучшений и чем чревато их не продавать.

Неотделимые улучшения объекта недвижимости- это миф, поскольку они не могут быть  самостоятельным объектом гражданских прав и предметом сделок. Указанное  подтверждается судебной практикой — см. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.08.2012 по делу N А56-59417/2011, Постановление Федерального Арбитражного суда  Уральского округа от 26.11.2008 по делу N А07-16052/2007.

По договору купли-продажи Вы продаете объект недвижимости.

Неотделимые учлучшения,  в сущности, представляют собой часть этого объекта, которая не может быть отделена без его разрушения, повреждения или изменения его назначения. 
Но

В соответствии с требованиями, установленными п. 1, 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 указанного Кодекса. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
 Исходя из смысла названных положений, суды сделали вывод о том, что предметом договора купли-продажи могут быть только движимые, включая деньги и ценные бумаги, или недвижимые вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить. С учетом изложенного неотделимые улучшения помещения в здании нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества. 

Таким образом, отвечая на вопрос

Прошу дать разъяснения по поводу неотделимых улучшений и чем чревато их не продавать.

 Вы их и не можете продавать, поэтому их указание в договоре купли-продажи отдельным товаром не имеет смысла. 

Речь о другом — о способе оптимизации налогооблажения. Но это уже иной вопрос и он более широк, нежели вопрос о неотделимых улучшениях. И если помещение используется в предпринимательской деятельности, то и вычет в размере расходов на приобретение невозможен. (пп.4 п.2 ст.220 НК РФ). Стоит рассматривать иные варианты.

Подробная консультация по вопросу налогооблажения возможна в рамках индивидуальной консультации в чате.

С уважением