Как снизить риски при покупке участка ИЖС со спорной сделкой прошлого владельца?

Question

Добрый день. Подбираю участок ИЖС в московской области. Нашел участок, полностью подходящий под мои задачи. Но есть проблема. Текущий собственник - номинальный. Участок был продан ему в декабре 22 года за 3,2 млн руб (чуть ниже кадастра) при рыночной цене в 6. У прошлого собственника с 19 года суды (не по участку. Судится как участник ооо, обвинен в растрате) и как раз в декабре 22 года вынесен исполнительный лист на 15 млн. Агенты сказали не связываться, т.к. если будут приставы искать имущество, сделка про продаже участков 22 году будет признана фиктивной и я лмгусь и участка и денег. Есть ли способы снять эти риски? Спасибо

Наталья Котова · Answer

Добрый день, Артем! Вам все правильно изложили, при расследовании и выявлении имущества в рамках судебных процессов могут анулировать предыдущие сделки, тем более что по ДКП видно занижение рыночной стоимости и налоговая может доначислить НДФЛ и может оштрафовать на 20% или даже 40% от суммы доначисления (ст. 122 НК РФ). А если сумма сокрытого налога превысит 2 700 000 ₽, то это уже грозит уголовным делом по ст.198 УК РФ. Есть ли способы снять эти риски? Законных способов нет, пока предыдущий продавец не разберется со своими судебными процессами. поэтому Ваш вариант искать другой объект, чтобы не лишиться имущества, денег и не получить дополнительные проблемы.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Артем. Уменьшить риск возможно заключив предварительный ДКП (статья 429 ГК) с условием заключения основного ДКП по истечении срока исковой давности (3 года), в 2025 году. Но, опять же гарантий что срок не восстановят никто не даст. С уважением! Г.А. Кураев

Артур Салахиев · Answer

Здравствуйте. Есть ли способы снять эти риски? 1. Таких способов не существует, поскольку ни одно действие не может узаконить изначально недействительную сделку. Причем в данном случае, если все действительно так, как Вы описываете, строго юридически речь идет о мнимой сделке, которая по своему правовому режиму является ничтожной. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Статья 170 ГК РФ. И поэтому риск обращения взыскания на имущество может наличествовать всегда, как Вам верно указали юристы. 2. Даже если по основанию мнимости сделку не отменят, в рамках описанного Вами мне видится очень много и других возможных путей для негативных последствий. Не Во-первых, если у ООО есть проблемы, участник, если он выступал контролирующим лицом, может привлекаться к субсидиарной ответственности по долгам организации и тогда может сам теоретически быть вынужден банкротиться. В рамках дела о банкротстве сделку, опять же, могут отменить по очень многим основаниям. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Статья 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ Также если в Вашем вопросе слово «растрата» используется в юридическом смысле и есть риск привлечения или уже ведущееся разбирательство по этому составу, наличествует вероятность, что в отношении реального собственника будет вестись серьезная работа, которая выяснит наличие мнимой сделки.

Василий Катаев · Answer

Здравствуйте, Артем! Текущий собственник — номинальный. Что понимается тут под словосочетанием «номинальный собственник»? А кто тогда — фактический собственник, и в связи с чем, сделан такой вывод (чем доказывается недействительность такой сделки)? Опишите эту ситуацию подробнее. Агенты сказали не связываться, т.к. если будут приставы искать имущество, сделка про продаже участков 22 году будет признана фиктивной и я лмгусь и участка и денег. Вы знаете, по практике, очень трудно (пратически, невозможно), приставу оспорить эту сделку, в суде, как недействительную, да еще и по указанному Вами основанию закона. Кстати, указанное основание представлено законом, юридически, в двух видах: это — мнимая сделка и притворная сделка. ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Например, Вы пишите, что сделка с «номиналом», предположительно, прошла по заниженной цене. В этом случае, Верховный Суд России разъясняет следующее (пункт 87 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»): Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. В общем, риэлторы Вам предоставили недостоверную информацию: на момент выдачи исполнительного листа, земельный участок (зу) — уже принадлежал другому собственнику и его право, как я понял, зарегистрировано в Росреестре. Таким образом, эту сделку с зу нужно оспаривать только в отдельном судебном процессе, как по признанию сделки недействительной, так и по обращению взыскания на такое имущество. ГК РФ Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда . В данном случае, собственником является «номинал», а не должник. Так что, тут еще, формально, направшивается проведение и еще одного судебного заседания (процесса). Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Статья 77. Обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц 1. Обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта или исполнительной надписи нотариуса в случаях, установленных настоящим Федеральным законом. Пристав, всем указанным — точно не будет заниматься. У пристава на это — просто нет ни времени, ни сил, ни средств. У кажддого пристава по 2 000 — 3000 исполнительных производств, на исполнении. Вместе с тем, все же, желательно, изучить : *приговор суда, *содержание исполнительного документа, *актуальную Выписку из ЕГН и *правоустанавливающий документ по сделке с зу, между осужденным и «номиналом». Что из этого Вы можете предоставить, для изучения?...