Можно ли купить дом у наследника с долгами и перейдут ли покупателю его обязательства?

Мария!

Возможность выкупа дома зависит от наличия/отсутствия ограничений на совершение сделок с этим имуществом у его формального продавца. Пока новый собственник дома — наследник не принял наследство и не стал собственником по закону, он не сможет совершать какие-либо сделки с наследством. 

По правилам статьи 1175 Гражданского Кодекса РФ к наследникам переходят долги наследодателя в пределах стоимости полученного наследства, в случае продажи имущества, полученного по наследству, эти долги к покупателю не переходят.

Но важно понимать — если у возможного продавца дома есть много своих долгов, вполне вероятно, что его кредиторы будут предпринимать шаги по истребованию задолженности, а тогда весьма вероятно, что на его возможности распоряжаться своим имуществом будут введены ограничения — продать что-то из недвижимости он не сможет, если (например) ограничать его право совершать регистрационные действия с недвижимостью, тогда переоформить права собственности на недвижимость в случае её покупки не получится.

Отдельный вопрос — возможность признания его банкротом в случае, если он не сможет рассчитаться по долгам, а в банкротстве сделки должника по распоряжению имуществом перед банкротством могут быть оспорены в интересах кредиторов.

Поэтому я бы советовал хорошо подумать перед совершением такой сделки, риски есть и события могут развиваться различным образом, слишком много лиц, заинтересованных в получении с него денег, просто так смотреть на то как он распродаёт имущество и лишает их возможности что-то получить по долгам, они вряд ли будут.

Здравствуйте!

хотим купить дом у собственника, который его еще не получил в наследство,

 Купить дом можно только у собственника, который зарегистрирует право собственности в Росрееестре. То есть вступит в наследство, получит свидетельство  о праве на наследство и зарегистрирует право в Росреестре, Ст.8.1 ГК РФ.

Что касается ответственности наследников, то она определяется ст.1175 ГК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/b893c4afcd52c1d6ae960ff4fb38a0c10a167521/

В частности согласно данной статье:

1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).

 
Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

То есть в случае  принятия наследства долги наследодателя переходят к наследнику в  пределах стоимости перешедшего  имущества. Что касается перехода долгов собственника к покупателю, то закон прямо это не предусматривает.

Тем не менее сделка с таким должником несет  в себе определенные риски. Если на продавце долги, то кредиторы могут подат ь  в суд, наложить арест на имущество (в том числе подлежащий отчуждению дом). Это сделает невозможным или затруднит саму сделку с таким продавцом.Кроме того, в отношении продавца ( должника) может быт ь инициирована процедура банкротства. 

Мария, здравствуйте!

хотим купить дом у собственника, который его еще не получил в наследство, 

Купить дом вы сможете только тогда когда человек примет наследство и должным образом зарегистрирует свои права собственника в Росреестре в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

, но у наследника очень много долгов по непроданной квартире, которую она не смогла продать, да еще и на нее в суд подали из-за больших денег. +

Это может повлечь ряд проблем.Так в соответствии со ст. 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ судебный пристав имеет право совершать ряд исполнительных действий с целью принудительного исполнения исполнительных документов в том числе накладывать арест на имущество, изымать и передавать его на хранение.Не исключено и банкротство наследника.Тогда будут проверять все сделки в течении трех последних лет.

+ Прошлый собственник умер, на нем были кредиты его умершего сына и плюс куча его кредитов, это все переходит по наследству новому собственнику, верно? Так вот, если покупать этот дом, то долги перейдут покупателю или останутся у собственника? 

Вместе с наследством переходят и долги наследодателя в пределах наследуемого имущества.

Если в течение 6 месяцев наследница не вступит в наследство, то дом перейдет государству?

Если наследство никто не примет, наследство становится выморочным и переходит к государству.Выморочное имущество — это наследственное имущество умершего, которое в предусмотренных законом случаях переходит в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования (ст. 1151 ГК РФ).Но хочу пояснить, что по закону наследники могут восстановить срок принятия наследства а так же установить факт принятия наследства.

А если перейдет государству, то его можно будет выкупить?

Это пояснить сложно.Возможно, у государственных органов будут свои планы на квартиру: предоставят сироте или иному лицу, нуждающемуся в жилом помещении.