Продажа земельного участка

Здравствуйте Виктор, 

а сделка уже зарегистрирована в ФРС?

Или сторона отказалась на этапе подачи заявления и ФРС приостановила процесс (обоснуя приостановку в официальном в письме)?

Если сделка зарегистрирована в Росреестре, то подаете иск в суд о расторжении договора. Ответчик иск признает. Выносится решение. Росреестр на основании судебного решения регистрирует участок обратно на вас.

Здравствуйте, Виктор!

Если сделка в ФРС зарегистрирована и покупателю выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок, «все восстановить как будто ничего не было» не получится. Нужно будет произвести обратные процесс. То есть, бывший покупатель продает Вам земельный участок также, как Вы продали ему. В договоре укажите самую минимальную цену, которую фактически платить не обязательно (как договоритесь). Но здесь бывший покупатель (теперь уже продавец) обязан будет платить налог с продажи, если сумма продажи превышает 1 000 000 руб. Укажите меньшую сумму. 

Если сделка в ФРС зарегистрирована не была, то все очень просто: Вы возвращаете покупателю деньги, а он Вам — земельный участок. Составите краткий договор о расторжении предыдущего по обоюдному согласию.

Возможно также расторгнуть договор в судебном порядке, ели сделка зарегистрирована в ФРС.

Добрый вечер, Виктор!

Право собственности на участок уже зарегистрировано в ФРС за покупателем? 

п. 4 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним гласит —  до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в регистрации права, рассмотрение заявлений о регистрации сделки и права может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.

Если документы на регистрацию не подавались вовсе — все очень просто, договор расторгнут, стороны в первоначальном положении, все остается, как есть.

Если документы еще в регистрирующем органе, ситуация одна — при обоюдном желании просто подаете заявление о прекращении процедуры регистрации. Если регистрация уже завершена, то тут иной порядок. 

Уважаемый Виктор.

В моей практике имел место аналогичный случай. 

Стороны составили соглашение о расторжении договора. По условиям которого, покупатель возвращал  участок продавцу и освобождался от обязанности уплаты цены. Это соглашение было зарегистрировано в Росреестре. Было выдано свидетельство о праве собственности на имя продавца в котором в качестве основания было указано Соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Если Вам проще вренуть в изначальное положение- обратитесь в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и возвращении земельного участка в связи с не оплатой согласно ГК РФ:

 Статья 491. Сохранение права собственности за продавцом

 В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Сделка в Росреестре уже зарегистрирована?

Оформите соглашение о расторжении договора купли-продажи. В договоре оговорите дату с которой договор считается расторгнутым. Росреестр на его основании внесет соответствующую запись о переходе права собственности. Что касается трех летнего срока, то чтобы его сохранить вам необходимо в судебном порядке признать ваш договор недействительным. Только в этом случае 3-летний срок не будет прерван, т.к. недействительная сделка не порождает правовых последствий и недействительна со дня ее совершения. И в этом случае запись в Росреестре будет анулирована на основании судебного решения. 

Добрый вечер, Виктор.

Вы не уточнили, но по контексту вопроса, я так понимаю, что переход права собственности на участок уже зарегистрирован.

В порядке п.1 ст.131 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации.

В соответствии с абз.2 п.1 ст.2 ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Следовательно, право собственности на участок уже принадлежит покупателю.

Приведение сторон в первоначальное положение возможно только в случае признании сделки недействительной. 

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Только в этом случае, возможно «продолжение» вашего права собственности. 

Для того, чтобы признать сделку недействительной, необходимы веские основания (неоплата по договору не является таковым) и обращение в суд. В вашем случае, это маловероятно.

Так как, обязательство по договору в части оплаты не исполнено, можно говорить о действующем договоре.

В таком случае, стороны вправе в порядке п.1 ст.450 ГК РФ в любое время изменить или расторгнуть договор. Делается это посредством заключения соответствующего соглашения (в вашем случае о расторжении).

Указанное соглашение, согласно которому участок возвращается в вашу собственность, будет являться основанием для обратного перехода права собственности, его и будете подавать в ФРС. 

В таком случае, ваше право собственности начнет течь заново с момента регистрации обратного перехода права собственности. При этом основанием в свидетельстве будет указано соглашение о расторжении договора купли-продажи.  

Виктор, если в тексте Вашего договора купли-продажи, имеется фраза «залог в пользу продавца», то Вы имеете право требовать свой земельный участок от покупателя обратно, т.к. в установленный договором срок он не произвел оплату. В этом случае, нет необходимости расторгать договор или признавать его недействительным (незаключенным), всё вернется в прежнее положение.

Если же в договоре есть фраза «залог в пользу продавца не возникает», для того что бы вернуть всё в прежнее положение необходимо не расторгать договор, а признавать его недействительным (незаключенным), как предложил коллега Олег Столбов, но в таком случае в суде будет недостаточно признания иска ответчиком, необходимо найти порок сделки — не согласование существенного условия договора, настаивайте на том, что Вы не согласовали стоимость участка.