Как выделить доли ребенку после использования маткапитала и оформить собственность без проблем при продаже

Question

Здравствуйте! Мой вопрос о выделении доли ребенку после использования материнского капитала (МК). Квартира была куплена в браке, в ипотеку по ДДУ, детей не было на момент покупки. Квартира оформлена на меня и супругу в общую совместную собственность без выделения долей. Впоследствии родился ребенок и МК был использован для погашения остатка по ипотеке. Сейчас интересует вопрос выделения долей, как это сделать оптимально и не получив проблем при будущей продаже квартиры. Насколько я успел понять, закон требует выделить доли не только ребенку, но и родителям. Я увидел два основных варианта решения вопроса. 1. Каждому члену семьи выделяется доля (пропорционально сумме МК к сстоимости покупки), а остальное остается в общей совместной собственности родителей. Описание такого варианта не раз встречал на форумах, плюсом люди называют возможность не прибегать к услугам нотариуса. У меня какое-то внутреннее недоверие к данной схеме, не понимаю, квартира одновременно и в совместной и в долевой собственности одних и тех же людей. Не усложнит ли это продажу, не распугает ли покупателей? И действительно ли нотариус не нужен или это неоднозначный момент? (Читал, что в МФЦ отказывались регистрировать без нотариально заверенного соглашения, люди судились, кто-то даже доказывал свою правоту, но у меня нет желания все так усложнять). 2. Всю квартиру перевести в долевую собственность родителей и ребенка. Здесь вопрос простой: это можно сделать в МФЦ или обязательно сначала к нотариусу (как ни странно слышал разные мнения)? Пожалуйста, посоветуйте как действовать.

Ольга Чистякова · Answer

Добрый день. Не усложнит ли это продажу, не распугает ли покупателей? Ничего сложно в этой схеме владения квартирой нет. И действительно ли нотариус не нужен или это неоднозначный момент? Подготовленное соглашение об определении размера долей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала не требует нотариального удостоверения. Закон этого не требует. Т.е. с ним вы обращаетесь в МФЦ. В силу норм ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Алина Гончарова · Answer

Здравствуйте, Николай! В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ, действительно квартира, купленная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена в долевую собственность детей и родителей. Согласно п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 №862, сделать это нужно в течение 6 месяцев после погашения ипотечного кредита и снятия обременения. Ранее сделать это невозможно, поскольку квартира находится в залоге у банка, а он разрешения на отчуждение долей не даст. Каждому члену семьи выделяется доля (пропорционально сумме МК к сстоимости покупки) Это наиболее распространенный вариант. Оснований не доверять такой схеме нет: так и пишут, что такая-то доля — у ребенка 1, такая-то доля — у ребенка 2, оставшаяся остается в общей совместной собственности супругов. квартира одновременно и в совместной и в долевой собственности одних и тех же людей Это не совсем так. Через МФЦ выделяют доли только детям. То есть пишут: такая-то доля — у ребенка 1, такая-то доля — у ребенка 2, остальное остается в общей совместной собственности родителей. Всю квартиру перевести в долевую собственность родителей и ребенка Здесь участие нотариуса обязательно, поскольку при выделении долей взрослым происходит раздел общего имущества. А он требует нотариального удостоверения, согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ.

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Сейчас интересует вопрос выделения долей, как это сделать оптимально и не получив проблем при будущей продаже квартиры. Вы должны заключить соглашение об определении долей в жилом помещении, которое было приобретено с помощью средств материнского капитала, это соглашение можно оформить у нотариуса, можно также оформить в простой письменной форме ( <Письмо> Минюста России от 15.07.2020 N 12/79244-МБ <О виде и форме сделки, заключаемой во исполнение обязательства получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, по приобретению объекта недвижимости в общую долевую собственность супруга и детей> Обязанность по оформлению в общую долевую собственность возникает в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ. Срок — в течении 6 месяцев со дня погашения ипотеки, в соответствии с п. 15(1) Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий». 1. Каждому члену семьи выделяется доля (пропорционально сумме МК к сстоимости покупки), а остальное остается в общей совместной собственности родителей. Да, можно так указать в соглашении и так оформить. Долю каждому члену семьи выделяете, в % соотношении от размера средств материнского капитала в общей стоимости квартиры ( п. 13 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016) Остальная доля у Вас в совместной собственности остается. Не усложнит ли это продажу, не распугает ли покупателей? И действительно ли нотариус не нужен или это неоднозначный момент? Продажу квартиры усложнит то обстоятельство, что необходимо будет получить в обязательном порядке предварительное разрешение от органа опеки и попечительства, в соответствии со ст. 20, 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ Далее продолжу

Анна Слесарева · Answer

Добрый день, Николай! Я бы вам советовала оформить Соглашение у нотариуса, стоимость удостоверения соглашения у нотариуса практически такая же, как и стоимость подготовки соглашения у юристов. Однако, нотариус имеет колоссальный опыт в оформлении таких соглашений + верно расчитает вам доли и самостоятельно может подать документы на регистрацию в Росреестр (это бесплатно, оплачивается только гос. пошлина за регистрацию, как и в МФЦ, только в МФЦ идти не нужно, нотариус сам все сделает и готовые документы выдаст вам через 3-5 дней). Самостоятельно печатать соглашение по образцам из интернета я бы вам не советовала, слишком много нюансов. Что касается определения долей, то вы можете определить соглашением доли для каждого члена семьи. При этом необходимо иметь в виду письмо Минюста № 12/79244-МБ от 15.07.2020 года. В нем говорится, что если квартира приобретена не только за счет средств МСК, но и за счет собственных средств супругов, то при выделении долей прекращается право их общей совместной собственности на жилой объект. Другими словами, происходит раздел собственности супругов с выделением долей по соглашению. Следовательно, такое соглашение в обязательном порядке удостоверяется нотариально .