В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ
1.Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Учитывая, что арендатор не согласен с тем, что арендодатель удержал часть обеспечительного платежа, он должен будет доказать неправомерность действий арендодателя, а арендодатель со своей стороны должен будет доказать, что удержание было осуществлено в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору и (или) в связи с возникшими у арендодателя убытками в размере удержанного обеспечительного платежа, а убытки возникли по причинам, зависящим от арендатора.
В таких ситуациях, когда арендатор причиняет ущерб арендованному имуществу, данный ущерб необходимо фиксировать в акте возврата помещения из аренды, кроме того, доказывать его размер и причинно-следственную связь между действиями арендатора и возникшим ущербом по правилам ст. 1064 ГК РФ.
