Как обезопасить покупку квартиры у продавца с залогом и возможным риском банкротства?

Question

Покупка квартиры. Планировли альтернативную сделку, однако выбор пал на квартиру, которая оказалась в залоге у банка (продавцом был взят залог под недвижимость) - поэтому по условиям выкупа квартиры через банк альтернативную сделку разрываем. В процессе проверки документов продавца выяснилось, что он уже до этого два раза брал залог под эту квартиру, но закрывал его. Кроме того у продавца достаточно большая кредитная история (кредитный рейтинг - средний). На сегодняшний день - 11 кредитов (среди которых залог на квартиру), из них по 7 кредитам была просрочка по платежу. Насколько велики риски того, что если он станет банкротом в течении 3 лет после сделки, то нашу сделку признают недействительной. Учитывая, что для нас это единственная квартира, мы ни в каком не сговоре и даже не знакомы (просто мы смотрим квартиру буквально в трех домах, появляются они там редко, а так чтобы совпало с тем, что и у нас есть покупатель - вообще редкий случай, и мы за него цепляемся всеми силами). А по кредитам продавец планирует расплатиться продав квартиру. Как нам можно обезопасить свою сделку.

Сергей Николаев · Answer

А по кредитам продавец планирует расплатиться продав квартиру. Добрый день! Как велики долги продавца? У продавца это единственное жилое помещение, пригодное для проживания. или есть и другое? Сначала про залог. Совершить сделку отчуждения залоговой квартиры без письменного согласия залогодержателя не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права на Покупателя. Так, согласно ст. 346 Гражданского Кодекса РФ: 2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. Если квартира будет продаваться за рыночную цену, то значимых рисков нет. При банкротстве продавца его сделки могут быть оспорены, как подозрительные (ст. 61.2 Закона о банкротстве Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).... Т.е. ключевой момент здесь — неравноценное встречное исполнение, когда квартира отдается по заниженной стоимости, или, что чаще всего бывает — у покупателя отсутствуют доказательства, что он вообще эту квартиру оплатил. Такое часто бывает при расчетах за наличные. Таким образом, Вам нужно убедиться, чтобы квартира продавалась по рыночной цене, расчеты производить по безналу (при этом не менее 10 лет хранить банковские документы о расчете), а также убедиться, что часть цены пошла на погашение залогового кредита. Чтобы на момент регистрации перехода права к Вам залога уже не было. Но здесь уже вопрос структурирования сделки с банком.

Андрей Никитин · Answer

Ирина, добрый день. Конечно Ваш продавец очень закредитован, задолженность более 11 млн,. руб. В случае если начнется процедура банкротства, просто так квартиру забрать не смогут. Сначала возбуждается дело о банкротстве в арбитражном суде. Финансовый управляющий может потребовать оспорить заключенную сделку о купле-продаже в соответствии со статьей 213.32 ФЗ О банкротстве. Он же обязан проверить прозрачность сделки. Для ее отмены требуются весомые основания, реально доказывающие недобросовестность сторон. Если Вы являетесь добросовестным покупателем и между Вами нет сговора, сделку признавать недействительной не станут. Признаками недобросовестности к примеру могут стать: -Несоответствие цены договора рыночным -Сделка с заинтересованными лицами -Безвозмездные сделки -Сохранение за продавцом право пользования квартирой и др. Учитывая изложенные Вами обстоятельства, считаю, что в данном случае признание сделки недействительной опасаться не стоит так как Вы являетесь добросовестным покупателем, хотя не смотря на это риск все же имеется. При возникновении вопросов обращайтесь.