Как рассчитать доли детей при продаже квартиры с маткапиталом и покупке нового жилья

Question

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить. Имеется квартира 56.3 м³, в ней 1/14 долей выделена у сына и 1/14 у дочери . Так как в покупку были вложены мат.капиталы . Квартиру приобретали за 8992000 (то есть цена детской доли у каждого по 643тр), продаём за 8950000, оценка оценила квартиру в 9400000. Квартира новострой, без ремонта. Сейчас с бывшим мужем эту квартиру продаём, детские доли для опеки будут покупаться в квартире у моей тети, квартира 44,5 м³, хрущевка, она единственный собственник, оценка оценила её квартиру в 7215000 ( что я считаю завышенной ценой, в сравнении с аналогами,буду просить снижения), помогите рассчитать, сколько долей должно быть у детей,чтоб не нарушить их прав, но при этом чтоб они не занимали большую часть квартиры. Так как я жду когда достроится моя квартира в МО размером 36,4м³, и хочу в дальнейшем вернуть тётины доли ей обратно, выделив детям доли в моем квартире,чтоб тоже не было ущемления прав и опека все это пропустила ?

Людмила Миролюбова · Answer

Орган опеки в соответствии со ст. 37 ГК РФ дает согласие на отчуждение недвижимого имущества с долями несовершеннолетних в случае, если в результате такой сделки не произойдет ухудшения материального и жилищного положения детей. При оценке данного фактора (будет или не будет ухудшения материального и жилищного положения детей) оценивается продаваемый объект с детскими долями (в т.ч. размер квартиры и детских долей в ней, общие характеристики квартиры: в каком доме расположена, какого года постройки сам дом, какова общая и жилая площадь квартиры, количество комнат, и т.д.). По таким же критериям оценивается квартира, в которой будут выделены доли детям взамен отчуждаемых. Квартиры орган опеки может оценивать по-разному: например, на основании рыночной оценки обеих квартир, выполненных оценщиком, или по принципу равнозначности (улучшаются ли жилищные условия ребенка). Критерии, по которым считается, что жилищные условия ребенка будут улучшены: — Увеличение доли в праве собственности ребенка в равнозначных по площадям квартирах; — Увеличение площади, приходящейся на долю в праве собственности ребенка в неравнозначных по площадям квартирах. Иногда в случаях, когда взамен продаваемой квартиры с детской долей планируется выделение доли ребенку в иной квартире, которая меньше по площади, а также ниже по стоимости, в интересах соблюдения прав ребенка имеет смысл выделить ему не только бОльшую долю, но также открыть на его имя номинальный счет в банке с обязательством зачисления на него части денежных средств от продажи его доли. Варианты соблюдения прав ребенка при продаже его доли в целях получения положительного решения желательно обсудить в органе опеки, в который будет направлено соответствующее заявление, т.к. практика в разных региональных органах опеки по оценки равнозначности объектов и соблюдению прав детей при продаже их собственности разная.

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! оценка оценила квартиру в 9400000. оценка оценила её квартиру в 7215000 Чтобы в результате отчуждения имущества подопечного не произошло уменьшение стоимости его имущества, в соответствии со ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ стоимость доли в приобретаемом жилом помещении должны быть не менее стоимости в отчуждаемом помещении, чтобы орган опеки и попечительства дало предварительное разрешение на отчуждение имущества подопечного ( продажу квартиры с детскими долями по 1/14 долей у каждого ребенка). Таким образом, необходимо исходить из оценочной рыночной стоимости обоих квартир. В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 10.07.2023) «Об опеке и попечительстве» Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. Непосредственно порядок выдачи предварительного разрешения регламентируется актами местного самоуправления, также в порядке предусмотрены отказы в выдаче предварительного разрешения от органа опеки и попечительства, который Вы можете в соответствии со ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ в судебном порядке.

Ольга Прохорова · Answer

Непонятно почему вы считаете по рыночной оценке квартиры, если продаете по отличной от рыночной оценки цене? Обычно опека смотрит не на оценку, а на стоимость, которая прописана в предварительном договоре продажи и ПД купли, где будут выделяться доли. Вы можете по своему считать долю, которую вы хотели бы выделить, а опека из своих соображений. Регламент как происходит выделение долей в приобретаемой квартире нигде не прописан.