Может ли Договор аренды нежилого помещения подлежащий обязательной регистрации включать в себя ретроспективную оговорку по сроку действия (период действия до момента регистрации Договора)

Включение ретроспективной оговорки по сроку действия в договор аренды нежилого помещения является сложным юридическим вопросом, поскольку такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. Рассмотрим этот вопрос подробнее.

### Основные положения и правовая основа

1. **Обязательная регистрация договора аренды**:
    — Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
    — Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

2. **Ретроспективная оговорка**:
    — Включение в договор условия, предусматривающего действие договора с момента его подписания до момента регистрации, носит ретроспективный характер.
    — Такой подход может быть оспорен, так как до государственной регистрации договор не считается заключенным, а следовательно, права и обязанности сторон не возникают.

### Практика и возможные риски

1. **Действительность условий договора до регистрации**:
    — Включение ретроспективной оговорки может быть признано недействительным, так как противоречит нормам закона о регистрации. Суды могут не признать такие условия действующими до момента регистрации договора.

2. **Риски для сторон**:
    — Арендодатель и арендатор могут столкнуться с юридической неопределенностью и рисками. Например, в случае возникновения споров до регистрации, такие споры могут быть признаны вне рамок договора.
    — Фискальные органы могут не признать арендные платежи за период до регистрации.

### Возможные пути решения

1. **Заключение предварительного договора**:
    — Вместо включения ретроспективной оговорки, стороны могут заключить предварительный договор аренды, в котором будут определены все существенные условия основного договора аренды. Это обеспечит фиксацию намерений сторон и правовую определенность до момента регистрации основного договора.

2. **Начало фактического пользования без формального договора**:
    — Стороны могут начать фактическое пользование помещением на основании акта приема-передачи, однако это не будет иметь юридической силы до момента регистрации договора аренды. Этот вариант также несет определенные риски.

3. **Использование возмездного пользования (аренды) до регистрации**:
    — Стороны могут заключить краткосрочный договор аренды (на срок менее одного года), который не требует государственной регистрации, до момента регистрации долгосрочного договора. Это позволит избежать правовой неопределенности.

### Рекомендации

1. **Консультация с юристом**:
    — Рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, который поможет правильно составить договор аренды, учитывая все юридические нюансы и риски.

2. **Соблюдение формальных процедур**:
    — Необходимо обеспечить своевременную подачу договора на государственную регистрацию, чтобы минимизировать период правовой неопределенности.

3. **Прозрачность договорных условий**:
    — Все условия договора должны быть четко прописаны и согласованы сторонами, чтобы избежать споров и недоразумений в будущем.

### Заключение

Включение ретроспективной оговорки в договор аренды нежилого помещения, подлежащего обязательной регистрации, является спорным и рискованным решением. Рекомендуется использовать альтернативные правовые механизмы для обеспечения правовой определенности и защиты интересов сторон до момента государственной регистрации договора.

Поставьте пожалуйста положительную оценку