Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как влияет перераспределение кадастровых номеров на срок владения при продаже нежилого помещения?
Здравствуйте!
Ситуация: имеется небольшое отдельно стоящее здание с нежилыми помещениями, 1 этаж + подвал. В нём несколько собственников.
В апреле 2017 встаю в ряды собственников: у одного из собственников (муниципалитет) совершаю покупку подвала (нежилое помещение), в довесок к этому идёт доля мест общего пользования (нежилые помещения) и доля земли под зданием, пропорционально приобретённой площади от всего здания, имеющая ограниченное назначение по использованию. В январе 2023 всё продаю дороже, чем купил. Всё как физлицо.
В 2019 происходили пара перераспределений площадей между собственниками, во время которых первоначальные кадастровые номера были закрыты, и вместо них образовалось несколько других. Физически здание то же, площади те же, лишь в реестре изменились цифры и "дата регистрации права".
В аренду не сдавалось.
В налоговой на бесплатной консультации говорят, что в виду этих перераспределений с образованием новых кадастровых, с 2019 начинается отсчёт времени заново, и надо было подождать с продажей до 2024, чтобы была налоговая льгота при продаже.
Прошу мнения у Правоведов по этой ситуации - есть ли тут налог на доход или нету? Потому что есть опасение, что на консультации могли что-то упустить из-за слабой заинтересованности. Мой внутренний логик отказывается верить в то, что закорючки на бумаге настолько сильны, что умеют нивелировать срок фактического владения той недвижимостью, физический объект которого оставался одним и тем же, а лишь условно имена комнат (помещений) в нём поменялись.
Верю в то, что покупка помещений в 2017 году и продажа их в 2023 - это более 5 лет владения, и налогообложения тут нету, хоть кадастровые внутри этого периода и пересоздавались. Ведь все кадастровые созданы внутри того же самого физического объекта, здание то же самое, стены, полы и крыша те же самые, никаких капитальных пристроек или сносов не делалось.
Очень не хочется верить в то, что, следующие две ситуации могут различаться: Вася и Петя купили по одинаковому нежилому помещению за 1 млн. Вася через 4 года разделил своё помещение перегородкой на две комнаты и каждой комнате зарегистрировал по новому индивидуальному кадастровому номеру, а Петя ничего не делал со своим помещением. Спустя 6 лет с момента покупки они продали свои имущества каждый в сумме за 2 млн. С Пети ничего не попросили (т.к. прошло более 5 лет с момента регистрации права собственности), а с Васи попросили заплатить налог с прибыли в 1млн = 130 000 (т.к. прошло 2 года с момента регистрации права собственности каждой из комнатушек, и за вычетом затрат на покупку в 1млн возник доход 1млн). Абсурд же, нет?
В 2019 происходили пара перераспределений площадей между собственниками, во время которых первоначальные кадастровые номера были закрыты, и вместо них образовалось несколько других. Физически здание то же, площади те же, лишь в реестре изменились цифры и «дата регистрации права».
Константин, добрый день! С землей в такой ситуации позиция налоговой однозначно, что при образовании нового земельного участка из ранее приобретенного срок владения отсчитывается заново. А вот с недвижимым имуществом тут зависит от того, увеличились ли внешние границы или нет. Однако, учитывая формальное изменение кадастровых номером и новую дату регистрации права налоговой Вы ничего не докажете, только через суд после прохождения досудебного обжалования в порядке ст. 137, 138 НК РФ.
Здравствуйте.
Проблема в том, что налоговые органы исходят из того, что земельный участок после перераспределения получает новый кадастровый номер и фактически образуется новый земельный участок, что ведет к созданию нового объекта недвижимости, а значит и к новой точке отсчета для исчисления срока владения. Например в Письме № 03-04-05/31253 от 07.04.2023 Минфин разъясняет:
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В этой связи, поскольку при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков возникают новые объекты права собственности, а первичные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованных при вышеуказанных действиях земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.
Изменить эту практику Вы вряд ли сможете.
Что же касается объектов капитального строительства, то тут такого правила нет. Правда если изменены кадастровые номера объектов, доказывать свою правоту придется в суде.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
.Выходит, что тут есть за что побороться, но без суда не обойтись?
На мой взгляд, да, здесь есть за что побороться именно по причине того, что подходы к помещениям иные в сравнении с земельными участками.
Каковы шансы на победу?
О шансах говорить без глубокого анализа невозможно, но в любом случае если опираться на то, что Вы сказали, шансы имеются.
А до суда мне надо всё же высчитать и заплатить налог, как если бы я действительно был собственником лишь с 2019 г?
Думаю, что вернее было бы дождаться проверки, доначислений и обжалования решения налоговой.
Добрый день
К сожалению, налоговая права
Согласно части 3 статьи 41 Федерального закона N 218-ФЗ
снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.
Если в результате действий с объектом недвижимого имущества образуются новые объекты, а старый объект прекращает свое существование и право на него прекращается, то минимальный предельный срок владения такими новыми объектами исчисляется с даты государственной регистрации права собственности.
Вывод судебной практики
К. произведено переустройство и перепланировка жилых помещений по адресу: <данные изъяты>, в результате чего старые объекты прекратили свое существование и право на них прекращено, 27 июня 2019 года зарегистрировано право собственности К. на новый объект недвижимости — квартиру по адресу: <данные изъяты> общей площадью 175 кв. м, с новым кадастровым номером <данные изъяты>, что судами первой и апелляционной инстанций не учтено.
Приведенные выше нормы позволяют сделать вывод о прекращении права собственности в отношении старых объектов недвижимости, прекративших свое существование в результате переустройства и перепланировки в момент образования нового объекта, минимальный предельный срок владения новым объектом исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него.
Таким образом, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, поскольку квартирой по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 175 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> К. владел с 27 июня 2019 года по 15 апреля 2021 года (дата регистрации сделки), постольку он обязана был представить в налоговый орган не позднее 04 мая 2022 года налоговую декларацию по НДФЛ за 2021 год и не позднее 15 июля 2022 года уплатить НДФЛ за 2021 год, в связи с чем оснований для признания незаконным оспариваемого решения ИФНС России по Калининскому району г. Челябинска не имелось.
Да, тут только через суд т.к. налоговая действует не будет вникать в причины того, почему изменился кадастровый номер, тот ли это объект или нет
если задекларировать и уплатить налог то и предмета спора как бы не будет