Можно ли сдавать коммерческое помещение без ИП и как расторгнуть старый договор аренды?

Question

Здравствуйте! Я и муж - физ лица. Недавно приобрели коммерческую недвижимость. Я самозанятая. ИП или ООО нет. Предыдущий владелец данной недвижимости заключил договор аренды данного помещения с арендатором ( физ лицо) сроком до 04.2025г. При совершении сделки купли- продажи досрочно расторгать договор отказался, арендаторов о продаже недвижимости не проинформировал. Вопрос: 1. Могу ли я, как собственник коммерческого помещения, при отсутствии ИП или ООО сдавать его в аренду? 2. Я не заинтересована в продлении договора аренды с данным арендатором. Кто должен расторгнуть данный договор ( досрочно)? Я (новый собственник) или предыдущий собственник (представитель ООО, который данный договор и заключал). 3. Каким образом можно расторгнуть данный договор в кратчайшие сроки? ( в договоре аренды прописано, что при расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель обязан уведомить арендатора за месяц до расторжения договора). Сохраняется ли это требование, если владелец коммерческого помещения изменился?

Вячеслав Владимиров · Answer

Здравствуйте, Анна Андреевна Швыкова! По правилам ст. 617 ГК РФ любом случае договор аренды сохранит силу и продолжит действовать на прежних условиях. Если у арендуемого помещения меняется собственник, это не приводит к расторжению или изменению договора аренды. При этом не важно, было ли помещение продано, подарено или внесено в уставный капитал. ГК указывает, что переход права не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В ситуации с арендой это означает, что если арендатора письменно не известили о появлении нового собственника, обязательство по внесению арендной платы считается исполненным с момента зачисления денег на счет прежнего владельца. Поэтому Вам необходимо принять меры к уведомлению арендатора о смене владельца и реквизитов для перечисления платы. В случае если мой ответ оказался для Вас полезным, то прошу оставить положительный отзыв либо иным способом оценить его При наличии дополнительных вопросов, либо необходимости заказа документов, представительства в суде — обращайтесь ко мне в чат (кнопка «общаться в чате» справа вверху либо на странице моего профиля)

Людмила Миролюбова · Answer

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В ФЗ от 27.11.2018 г. № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ в п. 3 ч. 2 ст. 6 указано, что с дохода от передачи имущественных правв аренду (за исключением аренды жилого помещения) не уплачивается НПД, соответственно, самозанятый не может сдавать в аренду нежилое помещение. Для сдачи нежилого помещения в аренду необходим статус ИП. По досрочному расторжению договора: Учитывая, что при продаже помещения договор аренды продолжает действовать, в целях его досрочного расторжения по инициативе Арендодателя следует руководствоваться положениями заключенного договора. Если договором предусмотрена возможность расторжения договора с предварительным уведомлением арендатора, следует уведомить его письменно в срок, предусмотренный договором.