Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Разрешение на строительство выдано на ИП, земельный участок в аренде ИП, проектная документация ИП
ИП на УСН и ООО на ОСН решили построить коммерческую недвижимость . Разрешение на строительство выдано на ИП , земельный участок в аренде ИП , проектная документация ИП . После сдачи в эксплуатацию предполагается совместная собственность . ИП является учредителем ООО. ООО предполагает участвовать деньгами и строй материалами. Вопрос какой вид договора лучше заключить для совместного строительства.
Здравствуйте, Юрий Викторович.
Наиболее целесообразной формой договора в данном случае, на мой взгляд, будет являться договор простого товарищества (ст. 1041 Гражданского кодекса РФ).
Указанный договор обладает следующими характеристиками.
Поскольку по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (п. 1 ст. 1042 ГК РФ).
Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).
Порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно (ст. 1046 ГК РФ).
Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. По общим обязательствам, возникшим не из договора, товарищи отвечают солидарно. (ст. 1048 ГК РФ).
При этом существуют нюансы применения УСН ИП при заключении договора простого товарищества.
Налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов (п.3 ст.346.14 НК РФ).
Таким образом, если Вы на УСН с объектом «доходы минус расходы», то права на УСН Вы не теряете.
Если у Вас УСН с объектом налогообложения «доходы» то необходимо либо сменить объект налогообложения на доходы, уменьшенные на величину расходов, либо перейти на общий режим налогообложения (письмо Минфина РФ от 6 декабря 2010 г. N 03-11-11/311).
Добрый день,
В вашем случае, так как ИП застройщик, на него и будет оформлено право собственности. Для корректного ответа на ваш вопрос необходимо понимать экономический смысл предполагаемого строительства и последующей эксплуатации. На первый взгляд такой способ совместной собственности выглядит странно, физлицо и юрлицо в котором данное физлицо 100% собственник, усложняются все процессы, от налогообложения до эксплуатации.
Как правильно указал коллега, первое, что возможно применить в такой ситуации это простое товарищество ст.1041 ГК РФ, но это очень специфичный договор для налогового учета. Помимо этого возможны разные способы участия ООО от целевого займа до подряда или покупки будущей вещи. И внести построенный объект можно различными путями, от продажи до внесения вклада в уставный капитал или вклада в имущество общества. Все зависит от конечной экономической цели. Каждый вариант необходимо просчитывать с точки зрения налоговых последствий для ИП и ООО.
Думаю следует определиться с ключевыми целями, если вас ваша схема устраивает, то простое товарищество, но его необходимо хорошо изучить в контексте налогового учета и режимов УСН.
Может быть стоит посмотреть по стоимости ОС, и удержать его в рамках, либо ИП перейти на ОСНО (при строительстве это может быть выгодно), затем реализовать (например, в рассрочку) ООО данный объект. Каждую цепочку необходимо просчитывать, так как стороны в сделке взаимозависимые, будет повышенное внимание от налоговой по всем сделкам между ними и на предмет дробления, если вы будете затем вести деятельность совместно, т.е. деление объекта с целью остаться на УСН (при том, что в ООО участник тоже физлицо, что и ИП) может быть рассмотрено как дробление бизнеса.
Для того чтобы не получить больших проблем с такими схемами, рекомендую привлечь хорошего бухгалтера-налоговика и рассмотреть перевод ИП на ОСНО на период строительства. А дальше ИП сможет распорядиться полученным объектом по своему усмотрению, например внести в уставный капитал ООО и ли оформить вкладом, или продолжать сдавать в аренду. В данном случае необходимо просчитывать всю схему, сможет ли ООО возмещать по цепочке НДС и т.п.
В таком случае, на мой взгляд, можно рассмотреть вариант начать строительство объекта ИП с привлечением ООО по договору подряда, а с начала нового налогового периода осуществить переход ИП с режима УСН с объекта «доходы» на «доходы минус расходы» и соответственно заключить договор простого товарищества. При этом поскольку ИП является учредителем ООО указанные лица будут являться взаимозависимыми с учетом следующих положений законодательства.
Если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные в настоящем пункте лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения.
Взаимозависимыми лицами признаются в том числе: физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов (ст. 105.1 Налогового кодекса Российской Федерации).
В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам, совершенным между взаимозависимыми лицами (п.п. 1 п. 2 ст. 40 НК РФ).
Когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога, рассчитанного таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги (п. 3 ст. 40 НК РФ).
Таким образом, все сделки между ИП и ООО должны соответствовать рыночным условиям в противном случае при проведении налогового контроля могут быть доначислены налоги.