Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужно ли платить УСН и НДФЛ при продаже апартаментов, используемых в деятельности ИП?
Здравствуйте!
Ситуация следующая:
А) В 06.08.2021 по ДКП приобрел в собственность, как физлицо апартаменты (нежилое помещение), 16.08.2021 право собственности было зарегистрированно в Россрреестре.
Б) 01.11.2023 зарегистрировал ИП на УСН 6% (по месту жительства) и кассу по адресу апартаментов (68.20, аренда), сдаю отчеты, плачу налоги с аренды, пробиваю чеки т.е. использую имущество в коммерческой деятельности.
Вопрос: хочу продать это помещение, получается я что должен 2 раза заплатить налоги? 1й раз как ИП - 6% УСН, а 2й раз как физик 13% НДФЛ т.к. имущество менее 3 лет в собственности?
Или же только 6% УСН?
P.S. А в принципе на нежилые помещения (апартаменты) распространяется льгота по уплате НДФЛ, если оно находится в собственности более 3 лет? (Или нужно больше 5 или на нежилые это вообще не распространяется?)
Спасибо - с уважением Сергей
Вопрос: хочу продать это помещение, получается я что должен 2 раза заплатить налоги? 1й раз как ИП — 6% УСН, а 2й раз как физик 13% НДФЛ т.к. имущество менее 3 лет в собственности?
Добрый день! Если у Вас помещение использовалось в пред.деятельности доход от его продажи относится на УСН. В силу п. 3 ст. 346.11 НК РФ ндфл с него Вы НЕ платите, только налог в рамках УСН
А в принципе на нежилые помещения (апартаменты) распространяется льгота по уплате НДФЛ, если оно находится в собственности более 3 лет? (
5 лет если куплено, но только если оно не использовалось в предпринимательской деятельности
п. 17.1 ст. 217 НК РФ
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
Вопрос: хочу продать это помещение, получается я что должен 2 раза заплатить налоги? 1й раз как ИП — 6% УСН, а 2й раз как физик 13% НДФЛ т.к. имущество менее 3 лет в собственности? Или же только 6% УСН?
Здравствуйте.
Учитыва, что Вы использовали данное помещение в предпринимательской деятельности, то естественно при его продаже Вы включаете полученную выручку в доход ИП и облагаете его УСН. Вторичного налога (НДФЛ) не будет поскольку в соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ УСН заменяет НДФЛ.
Что касается срока владения имуществом, то тут тоже зависит от того, использовали ли Вы его в предпринимательской деятельности. Если да — то сроки владения значения иметь не будут. Так что УСН 6% со всей выручки от продажи данных апартаментов и только.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Добрый день.
Вы ИП и используете имущество в предпр.деятельности -
зарегистрировал ИП на УСН 6% (по месту жительства) и кассу по адресу апартаментов (68.20, аренда) сдаю отчеты, плачу налоги с аренды, пробиваю чеки т.е. использую имущество в коммерческой деятельности
Именно на такую позицию встанет ФНС.
В этой связи, если Вы перестанете быть ИП на УСН, при продаже Вы не сможете использовать возможность освобождения от НДФЛ по сроку владения — ст.217 НК
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от… продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
Т.е., если Вы будете не ИП, а просто физ.лицом, от налога Вы не уйдете в любом случае.
При этом если Вы ИП на УСН, при продаже Вы будете оплачивать только УСН — ст.346.11 НК.
Более того, Вы не связаны в рамках определения налоговой базы… т в отличии от продажи недвижимости физ.лицом, с кадастровой стоимостью объекта.
При этом возможно рассматривать иные схемы оптимизации, но необходимо разбирать массу деталей возможных вариантов, что возможно в рамках чата.
Все остальные моменты, а нюансов масса, могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер)
С уважением Евгений Беляев
Здравствуйте Сергей
Тут несколько важных моментов .
Вопрос о том, какая продажа недвижимости относится к предпринимательской деятельности на УСН, а какая — нет, может решаться по-разному исходя из совокупности факторов.
В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Подобные позиции были поддержаны мин фином и неоднократно фигурировали в его письмах в частности Письмо Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201.
Для осуществления предпринимательской деятельности физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.
Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться налогоплательщиком отдельно от доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности.
Доходы, полученные физическим лицом вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Т.е рекомендую вам либо переоткрыть либо добавить оквэд.
Ндфл вы не будете платить и двойного налогообложения не возникнет т.к вы уже на усн а усн заменяет ндфл.
2 ой вариант продажи как физ лицо не получиться так как вы уже использовали помещение в предпринимательской деятельности данная позиция так же неоднократно фигурировала в письмах фнс и мин фина. ( могу приложить если вам необходимо).
Сергей надеюсь смог вам помочь
С уважением Давидьянц А.Г.
Дополнительно отмечу, что если бы Вы не использовали апартаменты в предпринимательской деятельности, то по общему правилу от обложения НДФЛ освобождаются доходы от продажи недвижимости при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Обычно такой срок составляет пять лет, но в некоторых случаях он может быть сокращен до трех лет (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Но с Жилищном кодексе не содержится такого понятия, как апартаменты. А значит, как поясняет Минфин России, апартаменты не признаются жилым помещением (письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 17 сентября 2021 г. № 03-04-05/75585), соответственно поскольку такая льгота распространяется только на жилые помещения, при продаже апартаментов данная норма не применяется и Вам пришлось бы ждать 5 лет с момента перехода права собственности на апартаменты.
При этом стоит отметить, что в случае неиспользования апартаментов в предпринимательской деятельности у Вас была бы еще одна возможность — вычесть из доходной части сумму, которую Вы потратили на их приобретение.
В Вашем же случае, как было сказано выше, можно лишь включить в доход по УСН всю сумму, полученную от покупателя и уплатить налог в размере 6% от этой суммы в сроки, установленные действующим налоговым законодательством.