Как купить квартиру в РФ удаленно: УЭЦП, предварительный договор, прописка и опека

Добрый день, Юлия!

Ваши вопросы касаются различных аспектов купли-продажи недвижимости, передачи денег, прописки, опеки и страхования титула. Рассмотрим каждый из них подробно.

1. Заключение договора купли-продажи и регистрация в Росреестре с помощью УЭЦП

Да, сейчас возможно заключение договора купли-продажи недвижимости и регистрация его в Росреестре с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УЭЦП). Это требует, чтобы и продавец, и покупатель имели УЭЦП, выданную аккредитованным удостоверяющим центром. С помощью УЭЦП вы сможете подписать договор и подать документы в Росреестр через электронные сервисы.

2. Передача суммы наличными и оформление предварительного договора

Передача денег наличными через посредника (маму) по доверенности и оформление предварительного договора в описанной вами ситуации требует соблюдения нескольких юридических аспектов:

— Доверенность: Доверенность, выданная армянским нотариусом, должна быть легализована для использования в России (апостиль, если между Арменией и Россией заключено соответствующее соглашение).
— Легитимность: Сделка, совершенная в Грузии у грузинского нотариуса, должна соответствовать как грузинскому, так и российскому законодательству. В этом случае российские органы могут потребовать подтверждение законности таких действий.
— Предварительный договор**: Важно, чтобы предварительный договор был составлен правильно и содержал все необходимые условия, включая обязательство заключения основного договора купли-продажи и подтверждение факта передачи денег.

3. Онлайн страхование титула

В России доступно онлайн страхование титула на случай различных рисков, включая банкротство продавца. Вы можете оформить страховой полис через интернет у страховых компаний, предлагающих такие услуги. Однако перед оформлением обязательно уточните все условия и ограничения, которые могут применяться.

4. Прописка и договор безвозмездного пользования

Если вы оставите продавца жить в купленной квартире, то желательно оформить договор безвозмездного пользования. Это поможет избежать возможных юридических споров в будущем и четко определить права и обязанности сторон.

5. Прописка и опека

— Прописка опекаемого ребенка: Прописанный в вашей квартире бывший продавец, который станет опекуном, может прописать несовершеннолетнего ребенка с вашего согласия. Это может потребовать внесения изменений в договор безвозмездного пользования.
— Прописка следующего опекуна: Если опекун умер, опекаемому ребенку потребуется новое жилье, предоставленное новым опекуном. Новый опекун не имеет автоматического права прописаться в вашей квартире, если это не предусмотрено договором или вашим согласием.

6. Провоз денег через границу

Продавец должен задекларировать сумму свыше 10 000 долларов при пересечении границы. На границе могут запросить объяснение происхождения денег, и продавцу нужно быть готовым предоставить подтверждающие документы, если они понадобятся.

В целом, ваша ситуация требует внимательного подхода и соблюдения всех юридических формальностей. Рекомендую обратиться к юристу для составления и проверки всех необходимых документов и договоров.

С уважением,  
Мухаммад Магомедович

Добрый день, Юлия! 

1. Можно ли сейчас заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре с помощью УЭЦП? Продавец и покупатель – граждане РФ

Можно, если лицом, отчуждающим объект недвижимости, является физическое лицо, документы могут быть представлены в орган регистрации прав в электронной форме, только если в ЕГРН внесена запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (вносится по заявлению правообладателя в порядке, установленном ч. 1-3 ст. 36.2 Закона о госрегистрации); если такая запись отсутствует, заявление подлежит возврату без рассмотрения (ч. 4 ст. 36.2 Закона о госрегистрации). Есть исключения, но не Ваш случай.

2. Можно ли передать всю сумму наличными продавцу до заключения сделки онлайн и оформить это в виде предварительного договора покупки с указанием переданной суммы в следующей ситуации: — наличные будет передавать и подписывать предварительный договор моя мама (гражданка Украины) по доверенности от меня (гражданки РФ), оформленной у армянского нотариуса. Передача денег продавцу (гражданке РФ) будет происходить на территории Грузии (у грузинского нотариуса). Легитимна ли такая предварительная сделка по законам РФ?

 Нет препятствий. Законодательство допускает производство расчетов по договору купли-продажи недвижимости до заключения основной сделки, в т.ч. через представителей.

3. Есть ли сейчас в РФ онлайн Страхование Титула на случай банкротства продавца или прочих неожиданностей? Продавцу 66 лет, работающий пенсионер.

Да, есть титульное страхование, которое защищает право собственности покупателя. Факт банкротства продавца не является страховым случаем без признания недействительным договора купли-продажи, однако, при аннулировании сделки в банкротстве наступают последствия: собственность возвращается продавцу, признанному банкротом, а покупатель получает страховое возмещение.

4. Могу ли я оставить продавца жить прописанным в купленной квартире (продавец родственник)

 Это Ваше право, право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

5. В случае если прописанный в моей квартире бывший продавец (66 лет) оформит опеку над своей внучкой (которая потеряет родителей из-за их болезни): — обязан ли (и может ли) прописанный бывший продавец прописать в мое жилье опекаемую несовершеннолетнюю? — если да, то в случае смерти этого прописанного опекуна и передачи опеки над вновь прописанным ребенком следующему её родственнику, имеет ли право следующий опекун так же прописаться в моей недвижимости?

Регистрация по месту жительства опекаемого ребёнка производится на срок опеки. При прекращении опеки регистрация опекаемого ребёнка по месту жительства опекуна (приёмного родителя) прекращается и какого-либо права на жилплощадь опекаемый ребёнок не приобретает.

6. Провоз денег через границу РФ будет задекларирован будущим продавцом на границе РФ. Сумма около 15000 долларов в валюте. Нужно ли продавцу объяснять на границе происхождение денег?

Согласно ст. 15 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» ввоз в Российскую Федерацию и вывоз из Российской Федерации иностранной валюты и (или) валюты Российской Федерации, а также дорожных чеков, внешних и (или) внутренних ценных бумаг в документарной форме осуществляются резидентами и нерезидентами без ограничений при соблюдении требований права ЕАЭС и законодательства Российской Федерации о таможенном регулировании. Декларирование необходимо при ввозе 10 тыс. и более.

С 02.03.2022 запрещен вывоз из РФ наличной валюты и денежных инструментов в валюте в сумме превышающей эквивалент 10000 долларов США, при ввозе ограничений нет. Объяснять происхождение денег до 100 тыс. долларов не требуется.

С уважением, адвокат Сарбаев К.Э.

Здравствуйте!

1. Можно ли сейчас заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре с помощью УЭЦП? Продавец и покупатель – граждане РФ

Да, такое возможно с помощью УЭЦП.

Так как, согласно Федеральному закону от 06.04.2011 N 63-ФЗ «Об электронной подписи», ст. 6. «Условия признания электронных документов, подписанных электронной подписью, равнозначными документам на бумажном носителе, подписанным собственноручной подписью», установлено, что информация в электронной форме, если она подписана квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью.

2. Можно ли передать всю сумму наличными продавцу до заключения сделки онлайн и оформить это в виде предварительного договора покупки с указанием переданной суммы в следующей ситуации: — наличные будет передавать и подписывать предварительный договор моя мама (гражданка Украины) по доверенности от меня (гражданки РФ), оформленной у армянского нотариуса. Передача денег продавцу (гражданке РФ) будет происходить на территории Грузии (у грузинского нотариуса). Легитимна ли такая предварительная сделка по законам РФ?

Да, такое возможно.

Так как, согласно ГК РФ Статья 429. «Предварительный договор», установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

3. Есть ли сейчас в РФ онлайн Страхование Титула на случай банкротства продавца или прочих неожиданностей? Продавцу 66 лет, работающий пенсионер.

Да, такое возможно. 

Титульное страхование дополняет страхование от риска утраты права, а не вещи. Но само по себе банкротство не может быть страховым случаем.

4. Могу ли я оставить продавца жить прописанным в купленной квартире (продавец родственник)

Да, такое возможно. 

Можете заключить договор найма с учетом требований ГК РФ Статья 671. «Договор найма жилого помещения».

5. В случае если прописанный в моей квартире бывший продавец (66 лет) оформит опеку над своей внучкой (которая потеряет родителей из-за их болезни): — обязан ли (и может ли) прописанный бывший продавец прописать в мое жилье опекаемую несовершеннолетнюю? — если да, то в случае смерти этого прописанного опекуна и передачи опеки над вновь прописанным ребенком следующему её родственнику, имеет ли право следующий опекун так же прописаться в моей недвижимости?

Да, такое возможно. 

С учетом требований Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 12. «Предварительные опека и попечительство», зависит от срока опеки регистрация опекаемого. Так как в акте органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя должен быть указан срок действия полномочий опекуна или попечителя.

6. Провоз денег через границу РФ будет задекларирован будущим продавцом на границе РФ. Сумма около 15000 долларов в валюте. Нужно ли продавцу объяснять на границе происхождение денег?

Да, такое возможно. 

Если декларант предоставит декларацию ФТС, то проблем не должно возникнуть с учетом требований ст. 15 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле». Сумму свыше 100 000 долларов США придется декларировать.