Насколько безопасно покупать квартиру с отказником после приватизации?

Здравствуйте, Михаил. 

От мужа согласие на сделку не требуется поскольку указанная квартира личное имущество ввиду того, что приобретена по приватизации, получена безвозмездно в силу статьи 36 Семейного кодекса РФ.

А вот отказника от приватизации желательно признать утратившей право пользования квартирой в судебном порядке в связи с добровольным выездом из квартиры на основании статьи 83 Жилищного кодекса РФ. 

И лучше это делать до сделки. 

С уважением! эксперт сайта Г. А. Кураев 

Здравствуйте, Михаил.

1. Насколько безопасно покупать такое жилье? 2. Есть ли какие-то подводные камни? 3. Текущий собственник получил квартиру по приватизации в барке. Не нужно брать у мужа согласие на продажу квартиры?

Такое жилье покупать безопасно, т.к. «отказник» снят с регистрационного учета, а потому не имеет права пожизненного проживания. 

Касаемо подводных камней, — надо проверить наличие долгов за капремонт (они переходят на нового собственника), наличие перепланировки неузаконенной.

Согласия мужа  на продажу квартиры не требуется, т.к. полученное по приватизации не является совместно нажитым.

СК РФ Статья 36. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Михаил, добрый день.

1. Насколько безопасно покупать такое жилье? 2. Есть ли какие-то подводные камни?

 Собственно риск тут один — наличие лица, отказавшегося от приватизации, который в данном случае сохраняет за собой право пользования квартирой.

Гражданин, отказавшийся от участия в приватизации жилого помещения, сохраняет бессрочное право пользования этим помещением даже в том случае, если он перестал быть членом семьи собственника жилого помещения. 

В Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.04.2015 N 4-КГ15-10 отмечалось. что указанное право может быть прекращено в случае выезда указанного лица в другое место жительства

в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Поэтому имейте ввиду, что сам по себе выезд «отказника» из квартиры и снятие его с регистрационного учета еще автоматически права пользования на квартиру не прекращает.

И он может заявить о нем и после приобретения Вами квартиры.

В случае смены собственника приватизированной квартиры при ее отчуждении вопрос о сохранении права пользования ею решается судом с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из позиции представленной в постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П.

С учетом данного обстоятельства Вам, чтобы исключить свои риски придется обращаться в суд с требованием о признании утратившим права пользования квартирой лиц, отказавшихся от участия в приватизации.

Михаил, добрый день.

Начинать следует с ответа на вопрос №2

2. Есть ли какие-то подводные камни?

 и учитывать Ваши пояснения

В 2002 году была приватизация квартиры, где собственником стала мама, а дочь отказалась от приватизации. В 2004 году была прописана внучка, уже после приватизации. В 2006 году дочь и внучка были сняты с регистрационного учета.

 Само по себе снятие с регистрационного учета не говорит об утрате права проживания дочери, отказавшейся от приватизации и в силу этого сохранившей право пользования на основании ст.19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Об утрате права проживания будет говорить только выезд, носящий постоянный, добровольный характер. -см. ч.3 ст.83 ЖК РФи разъяснения Пленума Верховного суда РФ в п.32 Постановления №14.

Если выезд был именно таким, то право пользования прекратилось. Если выезд носил временный характер, то нет.

В любом случае как бы то ни было, инициировать спор и обратиться в суд у дочери будут, поскольку права на обращение в суд лишить нельзя (ст.3 ГПК РФ), а вот уже перспективы такого спора зависят от указанных выше обстоятельств и доказательств, представленных в суд.

И уже отсюда

1. Насколько безопасно покупать такое жилье?

 зависит от того сопровождалось ли снятие с рег.учета в 2006 г выездом, и какой характер он носил

Текущий собственник получил квартиру по приватизации в барке. Не нужно брать у мужа согласие на продажу квартиры?

 нет, не нужно.  передача жилья в порядке приватизации производится на основании безвозмездной сделки (ст.ст.1,7 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ), а значит квартира является личным имуществом собственника, в состав общего имущества супругов не входит (ст.34, ст.36 СК РФ). Согласие же на отчуждение требуется для отчуждения общего имущества супругов.