Как вернуть задаток при отказе от покупки квартиры на электронных торгах Москвы?

Question

Участвовал в торгах на покупку квартиры. Не залоговое имущество. Новый ЖК, построен и находится в собственности г. Москва, поэтому продажа реализуется через электронные торги на Росэлторг. Торгов было несколько. По одним выиграл и оплатил стоимость по договору. Спустя около двух месяцев, приходит извещение о том, что я признан победителем и в других торгах, где я ранее занял третье место. Получилось следующее: победитель аукциона отказался от заключения договора, право покупки перешло человеку, занявшему второе место, он тоже не выкупил, и в итоге право покупки перешло мне. Но я уже успел купить другую квартиру в этом ЖК и вторая мне нужна. Могу просто не покупать, но тогда не вернется обеспечительный взнос, который вносил для участия в торгах. Понимаю, что таковы правила игры, но ситуация все равно вызывает вопросы. Странно, что ни победитель, ни человек, занявший второе место, не выкупили квартиру, хотя активно торговались и довольно высоко подняли цену. Могут ли это быть подставные люди, которые делают ставки и нагоняют цену? Можно ли как-то это прояснить и подать аппеляцию на признание аукциона недействительным? Также в Постановлении Правительства Москвы от 28 июня 2016 г. N 371-ПП"Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве..." есть п. 4(1).9, в котором говорится, что в случае отказа от заключения ДКП победитель и участник, сделавший предпоследнее предложение, теряют задаток, но ничего не говорится об участнике, занявшем третье место. Есть ли какие-то механизмы, позволяющие разрешить ситуацию и вернуть задаток. P.S. Уже пробовал самостоятельно найти покупателя на квартиру, но слишком сложная схема, поскольку право выкупу есть только у меня, и слишком мало времени на поиск покупателя.

Артем Троянов · Answer

Здравствуйте! Сложно в Вашей ситуации придумать какой-то один вариант. Тут нужен комплекс мер. Скорее всего помимо обращений и жалоб предстоит обращение в суд.Ситуация действительно сложная и многослойная. Конечно у Вас есть возможность для оспаривания. Возможность оспаривания результатов торгов: — Да Вы правильно отразили мысль. Есть вероятность, что другие участники торгов могли быть подставными для искусственного поднятия цены. Однако доказать это может быть сложно. Необходимо собрать доказательства (например, свидетельства, записи торгов, переписка и т.д.) и обратиться в антимонопольные органы (ФАС) с жалобой. - Подать апелляцию на признание аукциона недействительным можно, если есть основания полагать, что правила проведения торгов были нарушены или имело место недобросовестное поведение участников. Для этого нужно обратиться в суд с иском о признании торгов недействительными. — Согласно Постановлению Правительства Москвы от 28 июня 2016 г. N 371-ПП, действительно, участники, занявшие первое и второе места, теряют задаток при отказе от заключения договора. Про участника, занявшего третье место, явно не указано, что он также теряет задаток. https://www.mos.ru/depr/documents/view/287999220/ — Есть смысл обратиться в юридический отдел Росэлторга или в орган, организующий торги, с запросом разъяснений по этому вопросу. Если отказ от заключения договора третьим участником не прописан в правилах как причина для удержания задатка, возможно, есть шанс вернуть средства. — Как вы правильно отметили, вы можете найти покупателя на квартиру, но это требует времени и в целом очень сложно ввиду того, что такая сделка вызывает недоверие со стороны потенциального покупателя. В некоторых случаях можно оформить договор уступки прав требования (цессии) на условиях, которые допускает текущая правовая система и условия торгов. Но вариант не кажется реалистичным. Что реально предпринять? В некоторых случаях досудебный порядок обязателен, особенно если это предусмотрено условиями проведения торгов или внутренними правилами организатора. Поэтому: — Направьте официальное письмо или запрос в Росэлторг с описанием ситуации и просьбой разъяснить ваше положение, а также указать основания для возврата задатка. -Подайте жалобу в Федеральную антимонопольную службу на действия участников торгов, если есть основания полагать, что имело место недобросовестное поведение. Если досудебное обращение не принесет результатов или организатор торгов откажет в возврате задатка, вы имеете право подать иск в суд.Исковое заявление можно подать в арбитражный суд по месту нахождения организатора торгов. ГК РФ Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными 1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Виталий Працко · Answer

Здравствуйте Игорь! В данном случае, с правовой точки зрения проанализировав Вашу ситуацию в целом в силу п. 1 ст. 447 ГК РФ установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) п роводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом . Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. И участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов . Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. В соответствии с п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. Да и в силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Кроме того, ст. 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Действительно очень странная ситуация когда ни победитель, ни человек, занявший второе место, не выкупили квартиру, при этом активно торговались и довольно высоко подняли цену. Могут И здесь вполне может быть«сговор» а а также быть подставные («свои») люди, которые делают ставки и нагоняют цену. Тем более в Постановлении Правительства Москвы от 28 июня 2016 г. N 371-ПП«Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве...» в пункте п. 4(1).9, прмяо указано, ч то в случае отказа от заключения ДКП победитель и участник, сделавший предпоследнее предложение, теряют задаток, но ничего не говорится об участнике, занявшем третье место. В этой связи полагаю, что необходимо подать апелляцию на признание аукциона недействительным такк как правила проведения торгов были нарушены и есть недобросовестное поведение участников. Таким образом, с юридической точки зрения необходимо незамедлительно направить жалобу в простой письменной форме к ак УФАС так и в Прокуратуру , для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение к ответственности (ст.10 ФЗ «О прокуратуре РФ» от 17.01.1992 N 2202-1). Вам необходимо предварительно направить письменную досудебную претензию Росэлторг (п.2 ст.132 ГПК РФ).о добровольном возврате задатка. В противном случае Вы вправе предъявить иск о признании торгов недействительными , возмещение прочих расходов (убытков) (ст.15 ГК РФ), компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке. *При необходимости можете обратиться ко мне в личный чат юриста (сообщениях) для дополнительной «персональной" консультации, содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ „оказание юр.услуг“). Всего доброго Вам! Рад был помочь!