Продажа квартиры и покупка по переуступке прав

Здравствуйте,

С 1 февраля 2014 года вступают в силу изменения в законодательстве России, касающиеся оформления сделок с недвижимости. Теперь недвижимость можно будет зарегистрировать в Росреестре через нотариусов. Срок регистрации на основании нотариальных документов составляет пять рабочих дней. Документы в Управление Росреестра могут представлять нотариус или его работники, у которых имеется письменное подтверждение от нотариуса. Но в этом случае Росреестр не несет ответственность за законность сделки. Для эффективной работы нотариусы и сотрудники Росреестра пройдут специальное обучение.

про переуступку статья: http://www.xn----7sbeccsv3baebfcotcfmg.com/index.php?option=com_content&view=article&id=74:2010-08-12-20-52-04&catid=37:blog-category&Itemid=109

В расписке нужно грамотно указать условия при которых сумма, указанная в расписке подлежит возврату. Например в случае признания сделки недействительной и т.д.

Непонятно почему ЖСК… застройщик то где?

Здравствуйте, Юрий.

Изложите пожалуйста в кратце ваше ситуацию.

С уважением, Олег

Добрый день, Юрий.

1. Насколько эта схема защищает наши интересы, как продавца квартиры и покупателя 1шки? Вижу минус в том, что «подхода» к застройщику может и не быть и он будет

оформлять документы месяц (т.е. мы уже не будем являться собственниками 3шки, но и не получим документы на 1шку)

Проблема в том, что отношения по уступке пая недостаточно хорошо урегулированы в действующем законодательстве. Фактически речь идет о том, что один член кооператива выходит из его членов, а другой принимается.

Для более подробного ответа необходимо ознакомиться с уставом кооператива. Возможные риски в том, что обязанности принять вас в кооператив нет и гарантировать данный процесс сложно (не зная устава).

2. Как себя подстраховать в данной ситуации?

Думаю, необходимо дождаться получения свидетельства о праве собственности на однокомнатную квартиру. И после этого совершать все необходимые сделки.

3. Может есть другая схема, защищающая наши интересы?

Думаю вполне логично дождаться оформления права собственности как на однокомнатную квартиру, так и дооформления вашего права собственности на долю. После этого заключить договор обмена квартирами, при этом стоимость трехкомнатной квартиры уменьшить на сумму, аналогичную той, на которую покупатель уменьшает стоимость однокомнатной квартиры, тогда сумма доплаты останется неизменной, а денежная разница пойдет заинтересованному лицу. В таком случае, при появлении каких либо рисков, их будут нести все участники схемы.

4. Договор по переуступке (со слов ЖСК) будет называться: по переуступке паенакопления. Его необходимо регистрировать в росреестре либо у нотариуса?

Обязанность по внесению паевого взноса — обязанность члена кооператива, стать членом кооператива можно написав соответствующее заявление, которое должно рассмотреть правление (либо общее собрание кооператива, зависит от положений устава) и дать разрешение.

Договор о переуступке пая — это некорректный с правовой точки зрения права документ. Он противоречит сущности организационно-правовой формы -кооператива. Соответственно, его невозможно зарегистрировать ни у нотариуса ни в росреестре.  

То что, заключение таких договоров практикуется, к сожалению, не гарантирует правовую защиту данным документам. Как юрист, я не могу рекомендовать вам совершение такой «сделки».

5. Как безболезненно (заплатить «за беспокойство», а не ту сумму, которую он не заслуживает) расстаться с этим «риэлтором» (с учетом того, что у него есть расписка и нет никакого договора с ним), который, как оказалось мало чего

понимает (давал неправильный советы и не разбирается в переуступке прав) и мы вынуждены сами читать в интернете информацию и, в том числе, спрашивать у вас.

Необходимо, ознакомиться с текстом расписки, чтобы дать конкретную рекомендацию. Но если риэлтор оказывает вам услугу по по поиску квартиры, то общему правилу, в порядке п.1 ст.782 ГК РФ, вы вправе в любое время отказаться от его услуг, оплатив фактически понесенные им расходы (пусть представит доказательства несения данных расходов).

6. Какие могут быть риски от того, что в договоре на 1шку будет меньше сумма, чем реально заплатим (продавец не соглашается указывать полную стоимость либо цена на 1шку

будет выше на процент налога). Читал, что в случае «чего» — вторая расписка на полную стоимость по судебной практике не имеет значения.

В данном случае можно применить схему с обменом, указанную выше.

Что касается рисков  занижения стоимости квартиры в конкретном договоре купли-продажи, то при признании сделки ничтожной вы должны будете получить только указанную в договоре сумму. При наличии расписки на оставшуюся сумму возможно взыскание оставшейся суммы, однако это будет сопряжено с судебными разбирательствами, и ненужными правовыми рисками. Кроме того, данную расписку необходимо грамотно составить, чтобы не возникло никаких сомнений по сумме и т.п.  

Здравствуйте, Юрий.

Затем он закладывает в ячейку сумму за нашу квартиру за вычетом аванса,
стоимости его 1комнатной квартиры и 100 тысяч за переоформления права на
квартиру у застройщика. Затем покупатель оплачивает квитанцию за переоформление (к слову деньги за
эту квитанцию потом (после продажи нашей квартиры) мы должны будем ему
отдать), Затем едем в МФЦ (росреестр) и подаем документы на переоформление нашей квартиры.
Затем едем к застройщику с квитанцией и он (покупатель) просит (вроде
как есть подход) оформить документы на переуступку прав не за месяц (срок со слов
застройщика), а за неделю. В тот же день этот покупатель (после визита
застройщика) отдает нам (второму
долевому собственнику) ключи от однокомнатной для перевоза вещей и тд. 

Здравствуйте Юрий!

Очень мудреная схема. Как показывает  жизнь, чем проще тем надежнее.

Ваши риски: во-первых не получить полной суммы денег при расчете за квартиру и во-вторых не факт, что однушка будет сдана в эксплуатацию через два месяца. А если срок сдачи дома затянется на год и более… где гарантии?

Зачем осуществлять расчет за переуступку доли в наличных? Сделку можно оформить по договору мены. Он переуступает вам долю в строительстве с доплатой в размере хххх руб. вы ему в обмен передаете квартиру. Все расчеты через ячейку. Чтобы гарантированно, в случае чего, взыскать с покупателя сумму денег, которую он вам обязуется передать потом, по расписке, лучше эту разницу оформите договором займа, он у вас занял эти деньги и обязуется вернуть в срок до "____"______. Факт «передачи » денег оформите распиской. Он отдает вам долг по сделки, вы рвете договор займа и расписку.  

И последнее, настораживает, что это ЖСК а не долевое строительство в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004　г. N　214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае не выполнения Застройщиком своих обязательств вы не защищены выше названным законом. И еще: обратите внимание каким договором и документами будет оформляться переуступка доли на однокомнатную квартиру с Застройщиком. Прочитайте с начало основной договор по которому доля в виде квартиры принадлежит Покупателю. Что это за договор?