Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Когда один из собственников станет совершеннолетним, и мы выйдем на сделку, там никаких последствий не может быть из-за договора, который мы составляем?
Покупаю квартиру, составляем предварительный договор купли-продажи. Проблема в том, что собственником является несовершеннолетний, который через пару месяцев станет совершеннолетним. Опека не дает разрешение, поэтому сделка будет проведена, когда один из собственников достигнет совершеннолетия.
Насколько я понимаю, ПДКП мы тоже составить не можем.
1. Если мы составим некий договор, где я даю продавцу задаток, на сумму которого уменьшится стоимость квартиры во время сделки, как это лучше сделать?
2. Когда один из собственников станет совершеннолетним, и мы выйдем на сделку, там никаких последствий не может быть из-за договора, который мы составляем?
Михаил!
Если вы даже сейчас составить ПДКП, то при достижении несовершеннолетним совершеннолетия, он откажется подписывать основной договор и будет прав и в этом случае вы можете потерять свои деньги. Т.е. вам придется в суде получать решение о взыскании того, что вы передадите взрослым собственникам.
Почему ПДКП, подписанный родителем в интересах несовершеннолетнего, может быть неисполним? Потому что опека не дала согласие на продажу доли несовершеннолетнего согласно ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Когда решается вопрос о продаже имущества с долей несовершеннолетнего, то ПДКП приносится в опеку и опека дает согласие на заключение Основного договора и отражает согласие в постановлении.
В данной ситуации нет постановления опеки, т.е. нет согласия даже на ПДКП, поэтому когда не совершеннолетний достигнет совершеннолетия, он не будет связан вашим ПДКП в отношении своей доли и может просто отказаться от продажи доли либо увеличить стоимость своей доли.
Ваш же задаток превратится в аванс. Вы не сможете в такой ситуации взыскать за отказ от заключения основного договора двойную оплату, но если хотите рисковать, то заключайте ПДКП.
Здравствуйте! Тут конечно можно составить соглашение о задатке, но только с одним из владельцев квартиры, который является совершеннолетним и именно по факту его доли.
Чтобы обезопасить себя и продавца, вы можете составить соглашение о задатке. В этом соглашении укажите, что вы передаете определенную сумму в качестве задатка, и эта сумма будет вычтена из общей стоимости квартиры при заключении основного договора купли-продажи.
В соглашении пропишите:
— Сумму задатка.
— Обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи после наступления определенного календарного периода.
— Условия возврата задатка в случае, если сделка не состоится (например, если продавец откажется от сделки).
Такой документ имеет юридическую силу и может быть использован в случае возникновения споров.
Если договор о задатке будет составлен правильно и все условия будут соблюдены, никаких последствий для основной сделки быть не должно. Важно, чтобы основной договор купли-продажи был заключен после достижения собственником совершеннолетия и соблюдения всех юридических требований. Убедитесь, что в основном договоре будут учтены все условия соглашения о задатке, чтобы избежать недоразумений и конфликтов.
ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Дело в том, что если соглашение о задатке будет совершено с несовершеннолетним через представителя, то само по себе такое соглашение при наступлении им совершеннолетия может быть оспорено, в виду отсутствия согласия опеки. Поэтому в принципе он не должен быть стороной такого соглашения.
ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Предварительный договор купли-продаже тут нет смысла составлять в виду его оспаримости, только соглашение о задатке с учетом вышеописанного.
Чтобы обезопасить себя и продавца, вы можете составить соглашение о задатке. В этом соглашении укажите, что вы передаете определенную сумму в качестве задатка, и эта сумма будет вычтена из общей стоимости квартиры при заключении основного договора купли-продажи.
Артем, но как можно в соглашении прописать, что задаток будет вычтен из общей стоимости квартиры, если такое соглашение составляется только с одним из сособственников и только на его долю. Сособственник не может подписать такое соглашение на всю квартиру, если речь только о его доле.
Так речь идет о том, что сумма будет учтена при наступлении события, а именно заключения договора купли-продажи с одним из участников данного договора, равно как если такое событие не наступит, то задаток и вернется + должен будет выполнить доп.условия которые будут прописаны в соглашении. Соглашение касается только совершеннолетнего владельца доли и исключительно его ответственности в рамках такого соглашения никаким образом не нарушая права другого собственника, который получит средства за свою долю уже в рамках договора купли-продажи. Данное соглашение вполне допустимо, естественно что такое соглашение будет являться просто обязательством совершеннолетнего лица.
Соглашением просто идет оформление финансовых обязательств, которое привязывается к событию заключения договора купли-продажи, но никак не влияет на вообще условия его заключения.
ГК РФ Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Тут нельзя никак в данной ситуации привязать по обязательствам лицо, которое в настоящее время является несовершеннолетним — это нужно понимать. Только лишь совершеннолетнего собственника другой доли, который также фактически может впоследствии отказаться от продажи доли, только вот тогда уже понесет финансовый убыток в соответствии с соглашением о задатке. В том числе, если откажется заключать договор и лицо, которое станет в последствии совершеннолетним.
Я и не говорю, что такое соглашение о задатке будет гарантией того, что стороны не откажутся в последствии от заключения ДКП. Вот только совершеннолетний собственник доли понесет уже убытки, так как будет связан финансовыми обязательствами соглашением, что в свою очередь уже как бы повышает шансы на то, что все участники будущей сделки все же не отступятся от устных договоренностей.
2. Когда один из собственников станет совершеннолетним, и мы выйдем на сделку, там никаких последствий не может быть из-за договора, который мы составляем?
Такой договор не может быть в любом случаи 100% гарантией того, что договор ДКП будет заключен. Несовершеннолетнее лицо в любом случаи не может быть его участником в силу отсутствия согласия опеки. Просто он порождает обязательства для владельца одной из долей в случаи если такая сделка сорвется. А эти обязательства Вы как раз вольны прописать в соглашении задатка.
ПДКП нет смысла составлять. Он изначально оспорим.
Вы можете заключить договор задатка только с одним сособственником, которому принадлежит доля в квартире, а не на всю квартиру. Прописывать условие об уменьшении стоимости не квартиры, а доли при заключении основного договора купли-продажи.
Но и здесь существует проблема, т.к. если продается доля, то даже ПДКП доли с одним из собственников вы можете заключить только после того как вам предоставят доказательства уведомления других сособственников о продаже доли с определенной стоимостью доли. В противном случае другой сособственник имеет право оспорить ваш договор переведя права и обязанности по доле на себя.
И договор со всеми сособственниками вам не заключить, и договор с одним из сособственников на его долю так же вам не заключить, т.к. и там и там есть опасность оспаривания и потери денег.
Лучше уж подождите когда несовершеннолетний станет совершеннолетним, чтобы заключить единый договор со всеми сособственниками