Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли заранее оформить обязательство созаёмщика передать свою долю по семейной ипотеке?
Донорская семейная ипотека.
Я и моя жена (официальный брак) планируем взять ипотеку, но мы не подходим под условия семейной ипотеки, т.к. у нас нет детей.
Проконсультировались с застройщиком, у которого планируем приобрести квартиру в новостройке. Нам сообщили, что несколько банков предлагают для получения семейной ипотеки найти созаёмщика, который подходит под условия семейной ипотеки 6%. Т.е. этот созаёмщик не будет иметь никакого отношения к квартире, которая берётся в ипотеку, он привлекается только для того, чтобы были выполнены условия государственной программы "Семейная ипотека 6%".
Реализуется такой вариант на следующих условиях:
- созаёмщику со стороны, подходящему под условия семейной ипотеки, необходимо выделить минимум 1/10 доли от жилплощади
- подарить, продать или передать мне как основному заёмщику свою долю такой созаёмщик может только когда ипотека будет выплачена полностью.
Отсюда такие вопросы:
1. Возможно ли при или сразу после оформления ипотеки заключить договор с созаёмщиком, который подходит под условия семейной ипотеки: договор, согласно которому он обязуется передать мне свою долю, когда ипотека будет полностью выплачена? Иными словами, своего рода договор дарения или договор купли-продажи с отложенной датой исполнения. Если такое возможно, то каков порядок заключения такого договора?
2. Если заключить такой договор не представляется возможным, то какие ещё возможны варианты действий, чтобы максимально обезопасить себя от риска, что такой созаёмщик может спустя время передумать и отказаться отдавать свою 1/10 доли, затребовать за эту долю большую сумму денег либо решит передать/перепродать эту долю другому человеку?
3. Как решается вопрос с такой долей, если созаёмщика настигнет смерть (всякое бывает в жизни да и ипотека может выплачиваться много лет)? Доля передаётся по наследству или как тут всё устроено?
1. Возможно ли при или сразу после оформления ипотеки заключить договор с созаёмщиком, который подходит под условия семейной ипотеки: договор, согласно которому он обязуется передать мне свою долю, когда ипотека будет полностью выплачена?
Добрый день!
Можно заключить договор обещания дарения, но только при наличии уже у созаемшика права на свою долю, согласно ст.572 Гражданского Кодекса РФ:
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Однако, даже удостоверенное нотариально обещание дарения не дает 100% гарантий, что в будущем так и будет.
Так, статьей 577 Гражданского Кодекса РФ предусмотрен отказ от исполнения договора дарения, в том числе и в будущем:
ГК РФ Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/9b927ae332e239c70afdcf5208cfc8b681d8cb50/
Далее продолжу.
Здравствуйте, Андрей!
Схема выглядит странно.
Обычно созаемщик только несет солидарные обязательства по кредиту (ст. 322 ГК РФ), то есть привлекается к выплате вместе с основным заемщиком. Но права собственности на объект ипотеки он не имеет. Вам же необходимо изначально ввести его в состав собственников.
договор, согласно которому он обязуется передать мне свою долю, когда ипотека будет полностью выплачена?
Теоретически — да, но ч. 1 ст. 577 ГК РФ дает ему право отказаться от договора, содержащего обещание дарения в будущем, если изменится его материальное положение или состояние здоровья. А это создает почву для злоупотреблений: например, задолго до наступления срока погашения ипотеки он ухудшит жилищные условия, и эта доля останется для него единственным жильем.
максимально обезопасить себя от риска, что такой созаёмщик может спустя время передумать и отказаться отдавать свою 1/10 доли, затребовать за эту долю большую сумму денег либо решит передать/перепродать эту долю другому человеку?
На время, пока Вы платите ипотеку, Вы относительно защищены от перепродажи: в силу ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ объект, находящийся в залоге у банка, нельзя продать без согласия этого банка (а он с большой вероятностью его не даст).
Ну а потом, как я уже написала, отказ от дарения возможен. Лучше заключите предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ): так Вы хотя бы сможете через суд понудить его к заключению основного договора.
Доля передаётся по наследству или как тут всё устроено?
Да, конечно, в силу ст. 1112 ГК РФ она войдет в наследственную массу и будет делиться между наследниками.
Ну а в целом меня больше беспокоит, не будет ли расценена такая сделка как мошенническая (ч. 1 ст. 159.2 УК РФ):
Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат, -
То есть Вы получаете господдержку, не имея на нее реального права, а человек, который имеет, поддержку вроде бы получит, но пользоваться ею не будет.
Сейчас схема малоизвестна, может, и удастся не привлекать к себе внимание, но рано или поздно проблема обозначится, как, например, обналичка материнского капитала...
Никак Вы себя не обезопасите, если созаемщик-собственник доли в жилом помещении передумает, поскольку именно собственнику принадлежит право распоряжения принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению согласно ст. 209 Гражданского Кодекса РФ:
Вариант будет только выкупать у него его долю.
Да, доля созаемщика войбёит в наследственную массу и будет наследоваться в порядке, установленном гражданским законодательством, в силу ст. 1112 Гражданского Кодекса РФ:
и если Вы не входите в круг наследников по закону, или созаемщик не составит завещание в Вашу пользу, то право на долю Вы не получите. Придётся выкупать у наследников.