Добрый день.
МКД, жилая квартира на 1 этаже с узаконенной пристройкой к дому. Пытаемся перевести в нежилое помещение с отдельным выходом из пристройки на придомовую территорию. Сколько необходимо собрать голосов. Что делать если собственник, который числится в реестре: а) умер; б) в доме не проживает и не выходит на связь.
Здравствуйте, Эльвира!
Уточните, отдельный выход из данного помещения на придомовую территорию уже имеется? Или Вы намерены его только оборудовать?
Пытаемся перевести в нежилое помещение с отдельным выходом из пристройки на придомовую территорию.
Здравствуйте.
Все зависит от того, будет ли при оборудовании отдельного входа затрагиваться часть общей долевой собственности и в какой форме. Не будет ли за счет этого общая собственность уменьшаться, поскольку если речь идет об уменьшении общей долевой собственности, то необходимо 100% согласие всех собственников.
Согласно чч.1 — 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласие всех собственников помещений в МКД является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД, влекущих уменьшение размера общего имущества.
Если же нет необходимости в уменьшении общего имущества, то будет достаточно простого большинства собственников.
Что делать если собственник, который числится в реестре: а) умер; б) в доме не проживает и не выходит на связь.
С умершим проблема конечно, но в любом случае у него должен быть наследник (даже если имущество выморочное). Если еще не прошло 6 месяцев, придется дожидаться, когда наследник примет наследство.
Если в доме не проживает — уведомлять необходимо по известному месту жительства (т.е. направляя уведомление в ту квартиру, которая в этом доме находится).
Здравствуйте, Эльвира!
Перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия (п. 1 ст. 141.4, п. 3 ст. 287.4 ГК РФ; ч. 2, 3 ст. 22 ЖК РФ):
1)помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения;
2)помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
3)в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
4)помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).
Собрание по вопросу перевода жилого помещения в нежилое правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ):
при наличии в МКД более одного подъезда — собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений, в том числе собственники помещений в МКД, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов таких собственников;
при наличии в МКД одного подъезда — собственники помещений или их представители, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Решение общего собрания собственников помещений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое должно быть принято (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ):
при наличии в МКД более одного подъезда — большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
при наличии в МКД одного подъезда — большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД.
Решение общего собрания собственников помещений в МКД оформляется письменным протоколом, который составляется не позднее 10 календарных дней с даты проведения собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр).
Дело в том, что, если отдельный выход из данного помещения ещё не оборудован, то для его оборудования (то есть для перепланировки и перевода из жилого в нежилое помещение) потребуется собрать на общем собрании 100% голосов всех собственников помещений в данном МКД.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ:
То есть земельный участок, на котором расположен дом (придомовая территория) — это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
А поскольку при такой перепланировке будет присоединяться общее имущество (часть земельного участка, который является общим имуществом и на котором частично будет расположено крыльцо-вход в данное помещение), то потребуется согласие всех (т.е. 100 %) собственников.
Это следует из ст. 26 Жилищного кодекса РФ:
Если же отдельный вход (крыльцо) в данное помещение уже имеется (то есть ранее уже был согласован и оборудован), то у Вас будет только перевод из жилого в нежилое помещение (без перепланировки). И для такого перевода требуется согласие собственников в следующем количестве (часть 1.2 статьи 46 ЖК РФ):
В Вашем случае, поскольку выход осуществляется отдельный (не в подъезд), то для принятия решения требуется большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.
Если умер, то надо дожидаться принятия наследства его наследниками, либо направлять уведомление о проведении собрания в местную администрацию (как правопреемник выморочного имущества).
Если просто не живет и не выходит на связь, то важно направить направить (разместить) надлежащее уведомление о проведении собрания. Для принятия собранием решения, когда для этого не требуется 100 % голосов, голос такого собственника может и не потребоваться (поскольку достаточно большинства голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании). А если надо 100 % голосов, то, увы, надо искать такого собственника и получать его согласие, иначе ничего не получится.