В 2021 г. была приобретена недвижимость с использованием мат.капитала. Жилая комната, с выделенными равными долями по 1/4 на каждого члена семьи. На меня, супруга и двоих детей.
В мае 2024 была приобретена квартира помощью ипотеки, с первоначальным взносом. Ключи получили, но дом еще вводят в эксплуатацию. Возможно ли выделение долей в новой квартире, с возможностью продажи комнаты?
Здравствуйте, Юлиана. Да, в Вашем случае можно приобрести квартиру в ипотеку, при этом продать комнату. Для продажи комнаты, которая была приобретена под маткапитал, обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, а для квартиры в ипотеке — согласие банка. Покупаемое взамен жилье должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире.
Для продажи комнаты с детскими долями необходимо получить предварительное письменное согласие на сделку от органа опеки в порядке ст. 37 ГК РФ.
Орган опеки дает согласие на продажу недвижимости детей при условии, что в результате такой сделки имущественное и жилищное положение детей не ухудшится.
Т.е. взамен продаваемых детских долей им должно быть куплено или предоставлено в собственность иное жилье, по своим характеристикам не хуже и не менее отчуждаемого.
Однако, учитывая, что иное жилье обременено ипотекой, выделение детям долей в таком жилье органом опеки будет расценено как ухудшение положения детей, в связи с чем в согласии на сделку может быть дан отказ, а также на выделение долей детям в квартире, обремененной залогом банка, надо будет получать согласие банка-залогодержателя, который, скорее всего, откажет в этом.
