Бывший собственник пытается оспорить договор купли-продажи

Question

Добрый день, подскажите, есть дом у которого по документам два хозяина по 1/2. Раньше этот дом был на сестру и на брата, достался по наследству от их матери. В этом доме проживал сын сестры со своей гражданской женой, а сама сестра и брат жили в другом доме, который им не принадлежит, но сестра там прописана. Дом старый и требовал капитального ремонта, когда встал вопрос, что он рухнет без ремонта, брат с сестрой высказали, что он им не нужен и 1,5 года назад сестра свою половину подарила сыну, а брат оформил на него ген. доверенность с правом продажи. Год назад половину брата по ген. доверенности сын продал своей гражданской жене и отдал своему дяди 100 тыс. руб, правда распиской не подтвердил. Сейчас бывший собственник (дядя) подал в суд об оспаривании договора в части суммы. Требует признать договор не действительным из-за маленькой суммы. Приходили какие-то его люди, представились оценщиками по суду, все замеряли фотографировали в отсутствии собственников и да же прописанных, случайно их пустила родственница, которая находилась там в гостях. Может ли дядя оспорить договор купли-продажи и как быть гражданской жене, которая отдала деньги и уже сделала хороший ремонт в доме, начала строить гараж. Дом преобразился и оценка на сегодняшний день уже не та что была бы 1,5 года назад. Дядя сейчас проживает в небольшом доме, который был построен для него, на одном участке с домом где проживает сестра (участок и дом на участке принадлежит мужу сестры), на построенный дом нет документов, он не большой, но в нем ремонт, есть и вода и канализация, находится в центре города. Получается что в собственности у него нет жилья, а 1/2 старого дом который продал по ген. доверенности (44 кв.м.) было его единственным официальным жильем он прописан там на данный момент.

Владимир Петров · Answer

Добрый день, Ирина, из написанного Вами не вижу оснований для признания договора недействительным, хотя нужно конечно смотреть договор и знать обстоятельства, при которых он заключался. Тот факт, что передачу денег дяде распиской сын сестры не подтвердил, не является основанием для признания договора недействительным, а лишь основанием для взыскания либо с гражданской жены сына либо с него самого этих 100 000 руб.

Дмитрий Васильев · Answer

Добрый день, Ирина! 1. Поскольку лицо действовало по доверенности, то есть имело право на продажу данного имущества, то признать договор недействительным очень сложно (на что кстати ссылается дядя в суде? На какие основания?), по крайней мере, я не вижу для этого оснований. 2. Другой вопрос, если дядя хочет оспорить ту сумму, которая должна была быть передана . Здесь проблема в том, что никакой расписки нет, то есть если он заявит, что никаких денег не получал, то будет тяжело доказать обратное. Возможно все таки есть хоть какие-либо доказательства того, что деньги были переданы? 3. Кроме того, что касается оценки — то здесь необходимо будет приводить имеющиеся доказательства того, что стоимость после ремонта существенно повысилась — возможно есть какой-либо договор подряда на ремонт, если конечно ремонт производили не своими руками. С Уважением, Васильев Дмитрий.

Наталья Сергеева · Answer

Здравствуйте, Ирина. Договор купли-продажи может быть признан недействительным в судебном порядке, при наличии законных оснований. Если у брата была доверенность со всеми полномочиями, значит, он имел полное право продать эту квартиру. Оснований для признания сделки недействительной нет. Можно через суд взыскать денежные средства, так как расписки в получении денег нет.

Жанна Кочергина · Answer

Здравствуйте! Сохранился ли договор купли продажи? При этом такой договор должен пройти государственную регистрацию. Только после этого сделка о продаже недвижимости считается совершившейся и имеет силу. Это и есть доказательство факта продажи. Если да и там прописана сумма Вами указанная, то оспаривать договор не имеет смысла. Оспаривать договор можно только с судебном порядке и ответчик (в данном случае я так понимаю племянник) должен был быть уведомлен о том, что в отношении него начат судебный процесс. Если ничего такого не было, то дядя просто блефует. Пока реальный судебный процесс не будет начат, не надо ничего предпринимать. Обязанность доказывания фактов в суде будет лежать на Истце (дяде), в случае, если он решится реально судится.

Кирилл Назаров · Answer

Приветствую Вас. Исходя из того, что Вы написали, оснований для признания договора недействительным не усматривается. Единственное что может потребовать дядя, взыскание суммы за продажу, поскольку собственником фактически являлся он, а имущество было продано по ген. доверенности. Если нет расписки, соответственно нет доказательств передачи денег дяди. Практика идет по пути того, что лишь расписка признается надлежащим доказательством передачи денег. Таким образом, я бы не стал волноваться за судьбу дома. Не факт что дядя вообще додумается подать иск о взыскании этих денег.

Константин Плясунов · Answer

Уважаемая Ирина! Если продавец совершил действия, выходящие за рамки полномочий, указанных в доверенности то возможен один из двух вариантов. В одном случае, если покупатель знал о превышении объемов поручения- то половину дома придется вернуть.В случае если покупатель добросовестный приобретатель, вся ответственность ложиться на продавца. Закон говорит, что продавцу следовало предпринимать действия отвечающие интересам доверителя, но если в доверенности нет указания на обязательное согласование суммы, то оно и не является обязательным. То есть, если приобретатели добросовестные, доверенность недействительной не признана, доверенное лицо не вышло за пределы своих полномочий, то шансов на удовлетворение иска практически нет. А вот денежные средства дядя может взыскать в полном объеме ( сумма прописанная в договоре купли — продажи), если их получило доверенное лицо и отсутствуют доказательства передачи их доверителю. Если у Вас нет доказательств передачи 100 000 рублей за половину дома дяде, то скорее всего он сможет взыскать их с доверенного лица (продавца) в судебном порядке. Если будете привлекать для доказательства передачи денег свидетелей, то обязательно примите во внимание, что свидетели должны будут сказать, что денежные средства передавались от племянника к дяде в их присутствии и специально для свидетелей было разъяснено, что деньги передаются за продажу по доверенности дядиной доли дома. Так как, в отсутствии письменных доказательств передачи денег, очень трудно доказать факт передачи денег именно за то или иное действие, поэтому будьте готовы к вопросам суда: как вы докажете, что переданные деньги передавались именно за продажу доли и хорошо поработайте со свидетелями... Успехов!