Какой считать дату аренды если договор подписан электронно в площадке, потом получен в АМС на бумажном носителе и зарегистрирован в регистрационной палате?

Здравствуйте! 

Поскольку договор аренды земельного участка относится к договорам, которые подлежат государственной регистрации, договор будет считаться заключенным с момента государственной регистрации в органах Росреестра. Это подтверждается ст. 164 ГК РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ.

ГК РФ Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В вашем случае договор был зарегистрирован в Росреестре 18.09.2024, и, следовательно, именно с этой даты договор аренды считается заключенным. До этого момента договор не имел юридической силы.

Подписание договора сторонами на электронной площадке (10.09.2024 и 16.09.2024) подтверждает, что стороны достигли соглашения, но договор вступает в силу только с момента регистрации.
Государственная регистрация договора аренды в Росреестре 18.09.2024 является моментом, с которого договор считается заключенным в соответствии с законом.
Дата подписания на бумажном носителе (12.09.2024) или любая другая промежуточная дата не имеет значения для определения момента вступления договора в силу, если он требует государственной регистрации.

Здравствуйте.

1. Вопрос не совсем однозначный, поскольку для различных юридических фактов, связанных с заключением договора, есть свой срок. Например, заключение договора — одно, его регистрация (вступление в силу) — другое и пр. В Ваших интересах, очевидно, считать, что договор вступил в силу как можно позже, поэтому рекомендую придерживать позиции Росреестра. 

А Росреестр говорит, что 

Исходя из положений статей 425, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок заключения договора, датой заключения «электронного» договора (если такой договор в силу закона не считается заключенным с момента его государственной регистрации в ЕГРН [1]) является дата, когда он был фактически подписан УКЭП [2] участника договора, подписавшего такой договор последним (согласно метке доверенного времени).

Датой заключения договора, подлежащего в силу закона государственной регистрации в ЕГРН (например, ДДУ [3], договора аренды), является дата такой регистрации.

Более того, можно развить эту логику и придерживаться Земельного кодекса, который в статье 39.13 устанавливает, что 

По результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

Можно ссылаться и на практику (например, № А40-668/2018).

2. В то же время мнение Росреестра может вызывать сомнения и судебная практика по этому вопросу есть разная. Например, в практике есть позиция, что обязанность вносить арендную плату возникает и до регистрации договора, в отношении внесения арендной платы и пр.

Можно сослаться на статью 434 ГК, которая в целом подтверждает, что после заключения договора в электронной форме сам по себе договор уже есть. 

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Статья 434 ГК РФ. 

 По результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.

Статья 39.13 ЗК РФ. 

3. И дополнительно должен заметить, что нужно учитывать положения самого договора, в нем могут быть какие-то особые нормы по этому поводу. 

Здравствуйте 

Какой считать дату аренды если договор подписан электронно в площадке, потом получен в АМС на бумажном носителе и зарегистрирован в регистрационной палате?

В вашем случае, договор аренды был подписан вами на электронной площадке 16.09.2024. Именно эта дата и должна считаться датой заключения договора аренды.Само по себе несовпадение указанной даты (даты заключения договора) с датой, указанной в самом договоре, не свидетельствует о каком-либо нарушении., т.к. дата подписания на бумажном носителе 12.09.2024 или  другая  дата не имеет значения для определения момента вступления договора в законную   силу, если он требует государственной регистрации.

Исходя из положений статей 425, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок заключения договора, датой заключения «электронного» договора (если такой договор в силу закона не считается заключенным с момента его государственной регистрации в ЕГРН  является дата, когда он был фактически подписан УКЭП  участника договора, подписавшего такой договор последним (согласно метке доверенного времени).

Однако у Вас договор аренды  и если он  заключен на срок более 1 — го года, то   законом определена

обязательность государственной регистрации договора аренды .  Такие договора подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации.

Так в силу  ст. 609 ГК  РФ :

  Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, датой заключения договора, подлежащего в силу закона государственной регистрации в ЕГРН  такого  как договора аренды, будет дата регистрации  в Россреестре. В вашем случае договор был зарегистрирован в Росреестре 18.09.2024, и, следовательно, именно с этой даты договор аренды считается заключенным.