Здравствуйте.
1. Вопрос не совсем однозначный, поскольку для различных юридических фактов, связанных с заключением договора, есть свой срок. Например, заключение договора — одно, его регистрация (вступление в силу) — другое и пр. В Ваших интересах, очевидно, считать, что договор вступил в силу как можно позже, поэтому рекомендую придерживать позиции Росреестра.
А Росреестр говорит, что
Исходя из положений статей 425, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок заключения договора, датой заключения «электронного» договора (если такой договор в силу закона не считается заключенным с момента его государственной регистрации в ЕГРН [1]) является дата, когда он был фактически подписан УКЭП [2] участника договора, подписавшего такой договор последним (согласно метке доверенного времени).
Датой заключения договора, подлежащего в силу закона государственной регистрации в ЕГРН (например, ДДУ [3], договора аренды), является дата такой регистрации.
Более того, можно развить эту логику и придерживаться Земельного кодекса, который в статье 39.13 устанавливает, что
По результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.
Можно ссылаться и на практику (например, № А40-668/2018).
2. В то же время мнение Росреестра может вызывать сомнения и судебная практика по этому вопросу есть разная. Например, в практике есть позиция, что обязанность вносить арендную плату возникает и до регистрации договора, в отношении внесения арендной платы и пр.
Можно сослаться на статью 434 ГК, которая в целом подтверждает, что после заключения договора в электронной форме сам по себе договор уже есть.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
Статья 434 ГК РФ.
По результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.
Статья 39.13 ЗК РФ.
3. И дополнительно должен заметить, что нужно учитывать положения самого договора, в нем могут быть какие-то особые нормы по этому поводу.
Кроме того, есть письмо — Письмо Росреестра от 13.02.2023 N 14-1142-ТГ/23 «О дате договора, заключенного в электронном виде и являющегося основанием для осуществления регистрационных действий»
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_439815/,
Из него следует:
Письмо Росреестра разъясняет, что для договоров, заключенных в электронной форме, датой заключения договора считается дата подписания обеими сторонами, если законом не предусмотрена необходимость государственной регистрации.
В вашем случае договор аренды земельного участка на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со ст. 609 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ. Таким образом, несмотря на то что договор был подписан в электронной форме (например, 16.09.2024), он считается заключенным с момента государственной регистрации, а это дата 18.09.2024.
Вы можете ссылаться на Письмо Росреестра в части, касающейся разъяснения правил определения даты заключения договора в электронной форме, но с оговоркой, что в вашем случае, согласно действующему законодательству, договор аренды вступает в силу с момента регистрации в Росреестре. Это ключевой момент для сделок с недвижимым имуществом, что подтверждается статьей 26 Федерального закона № 122-ФЗ.
Таким образом, вы можете подтвердить, что договор аренды вступил в силу с момента его регистрации в Росреестре, то есть с 18.09.2024, независимо от даты подписания.