Что должно сделать ТСЖ после решения собрания о включении домофонов в общее имущество

Здравствуйте!

Но ТСЖ стало бугать жильцов, что тариф у них заложен без домофонов

Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

В случае если домофонная система установлена в многоквартирном доме после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, указанная система приобретена одним или несколькими собственниками помещений в многоквартирном доме, либо иным лицом (лицами), при этом общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о включении такой системы в состав общего имущества не принималось, тогда домофонная система не входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и принадлежит тому лицу (лицам), которое такую систему приобрело и установило.

 Если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Таким образом, надо смотреть договор управления МКД. 

меняется только общим собранием ТСЖ, которое проходит раз в год и было буквально недавно,

Согласно ст.45 ЖК РФ:

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Это означает что по инициативе собственника или инициативной группы можно провести внеочередное собрание.

и что платить ТСЖ по договору с подрядчиком придется из текущего техобслуживания без взимания дополнительной платы с жильцов.

В соответствии с письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 2 августа 2023 г. N 20668-ОГ/00 если техническое обслуживание домофонной системы предусмотрено договором управления, то оплата данного вида работ производится в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая вносится в пользу управляющей организации.

Состав работ по обслуживанию домофонной системы, их стоимость, в том числе порядок ее изменения, а также порядок внесения платы определяются решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 ГК РФ, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников до признания его недействительным судом, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Здравствуйте!

1. Какое развитие событий должно произойти после вышеупомянутого собрания?

На общем собрании собственники жилья принимают решения о включении того или иного имущества в состав общего имущества, в том числе запирающих устройств, домофонов и других элементов.

ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Протокол собрания собственников должен зафиксировать все принятые решения о включении домофонов в состав общего имущества, выборе подрядчика, порядке оплаты.
ТСЖ обязано выполнить решение собрания и заключить договор с подрядчиком, которого выбрали жильцы.
Важно, что решения общего собрания являются обязательными для исполнения всеми собственниками и ТСЖ (ЖК РФ, статья 46, часть 5).
Если решение о домофонах было принято, но не включено в повестку годового собрания, его можно вынести на внеочередное собрание (ЖК РФ, статья 45).
 

Если на общем собрании собственников было принято решение о включении запирающих устройств (домофонов) в состав общего имущества, ТСЖ обязано реализовать это решение.

Решение общего собрания должно фиксироваться:

— Протокол собрания должен быть составлен и подписан, содержащий решения о включении домофонов в состав общего имущества, выборе подрядчика и порядке оплаты.

— Внесение изменений в документы ТСЖ. Это может включать обновление плана содержания общего имущества, в том числе добавление затрат на обслуживание домофонов.

— ТСЖ должно заключить договор на установку и обслуживание домофонов с тем подрядчиком, которого выбрали собственники на собрании.

— Если было решено, что некоторые собственники не будут платить за домофоны (например, жители подъездов без домофонов), этот порядок должен быть утвержден и отражен в финансовых документах ТСЖ.

2. Право ТСЖ или это все вранье из-за лени или низкой компетентности?

Жилищный кодекс РФ, статья 154 и 156 — определяют размер платы за содержание и ремонт общего имущества утверждается общим собранием собственников.
Постановление Правительства РФ №491, пункт 39 — на общем собрании собственников определяется состав общего имущества, за содержание которого жильцы обязаны платить.

Аргументы ТСЖ могут быть оправданными с точки зрения организационных сложностей, но не являются основанием для отказа в исполнении решений общего собрания.

Действительно, тариф на содержание и ремонт общего имущества утверждается на общем собрании, и любые изменения в тарифе также должны проходить через собрание. Если собрание приняло решение о включении домофонов, это изменение может быть отражено в следующем собрании, где будут утверждаться новые тарифы.

Отсутствие технической возможности дифференцировать тарифы — это не является уважительной причиной для отказа в реализации решения общего собрания. ТСЖ обязано найти способ технически разделить платежи, если это было решено на собрании (например, для отдельных подъездов или групп собственников).

Использование текущих средств на оплату договора с подрядчиком — это неправомерно, если на общем собрании не было решено, что установка домофонов должна покрываться из текущего фонда техобслуживания. Обычно такие расходы требуют отдельного сбора или перераспределения средств через собрание.

3. Что должно сделать ТСЖ и какие внутренние механизмы должны у него завертеться после положительного решения нашего собрания?

Если решение принято, ТСЖ должно пересмотреть свой бюджет для учета новых расходов на обслуживание домофонов. Это может потребовать утверждения на следующем собрании или проведения внеочередного собрания для установления новых тарифов.

ТСЖ обязано найти техническое решение для учета дифференцированных тарифов (когда одни жильцы платят за домофоны, а другие – нет). Это может включать:

— Создание отдельных лицевых счетов для подъездов.

— Использование бухгалтерских программ для учета раздельных платежей (к примеру 1С). 

ТСЖ должно прозрачно отчитаться перед собственниками о том, как будут организованы платежи и как будут использованы средства, собранные на установку и обслуживание домофонов.
Таким образом, ТСЖ должно выполнить решение общего собрания, и любые организационные сложности (в том числе технические) не могут быть основанием для его неисполнения.

Здравствуйте!

Внимание вопрос: 1. Какое развитие событий должно произойти после вешеупомянутого собрания? 2. Право ТСЖ или это все вранье из за лени или ниской компетентности? 3. Что должно сделать тсж и какие внутренние механизмы должны у него завертется после положительного решения

Развитие событий зависит от повестки дня собрания, кворума, решения собрания с учетом требований ст. 44 — 46 ЖК РФ,\.

ТСЖ тут не при чем, решение принимают собственники жилья, по вопросам, поставленным на голосование.

Возможно открыть несколько счетов в банке либо бухгалтеру ТСЖ вести раздельный учет по домам, а потом консолидированный.

Все зависит от принятой ими учетной политики с учетом решения общего собрания собственников.

ТСЖ должно исполнять решения общего собрания.

С учетом требований ст. 162 ЖК РФ, установлено, что ТСЖ обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/14e9738be002fe3ab76c0d580b863aac1ac65fb7/