Внесением какого-то дополнительного условия в расписку, в процедуру заключения договора?

по договору переуступки с указанием неполной стоимости объекта в договоре?

 Здравствуйте, Анна. 

Снижение цены опасно тем, что при признании договора незаключенным, оспаривании его — возрату будет подлежать только указанная сумма. 

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/44c14b6900a9357b7280c62327f3bfdf1743a52c/

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке...

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c18778732f1e820875bb79a8f634f706940f0142/

Далее продолжу. 

Как можно обезопасить покупателя? Внесением какого-то дополнительного условия в расписку, в процедуру заключения договора?

 Здравствуйте

На самом деле никаким. Потому что внесение изменений в расписку — это будет противоречие с договором. И в случае проблем и суда — как отнесется к такому суд- неизвестно. Скорее всего это противоречие послужит отказом в требованиях — так как в договоре и именно по квартире- цена одна и ниже, чем в расписке.

Иногда используют отдельный договор — на продажу мебели или условно неотделимых улучшений, и там дописывают остаток цены и делают отдельную расписку — НО- это уже будет 2 самостоятельная сделка — и ее в случае проблем придется отдельно оспаривать. Мебель например с квартирой не связана, и расторжение сделки по квартире вас не лишает возможности пользоваться мебель, а по неотделимым улучшениям другая проблема- их надо детально все описать- что именно вы покупаете, иначе договор на эти улучшения вообще признают незаключенным- нет предмета сделки. 

ГК

Статья 432. Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Схема с занижением цены- всегда для покупателя рискованная.

при приобретении квартиры по договору переуступки с указанием неполной стоимости объекта в договоре?

 Здравствуйте.

Когда есть готовая квартира, стороны по крайней мере могут заключить договор на приобретение неотделимых улучшений. Очень нехорошая схема, покскольку направлена на занижение НДФЛ у продавца, но в целом такой вариант возможен и он в принципе может защитить покупателя. А вот когда Вы приобретаете не квартиру, а право ее получения от застройщика, то при получении такой переуступки по заниженной цене никаким образом невозможно хеджировать (защитить). Вы просто отдаете деньги наличными без какого-либо документального подтверждения что отдали за это не 2 млн рублей (условно), а пять.

В результате риски покупателя крайне существенны и в случае проблем со сделкой — признание ее по какой-либо причине недействительной, Вы оказываетесь в ситуации, когда вернуть сможете только сумму, прописанную в договоре (ст. 167 ГК РФ).

Решать конечно Вам. Соблазн получить уступку подешевле может обернуться существенными проблемами. Все зависит от того, насколько Вы готовы рисковать.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.    

Здравствуйте!

При приобретении квартиры по договору переуступки прав требования с указанием неполной стоимости объекта (то есть заниженной стоимости), существуют значительные риски для покупателя. Основные риски связаны с возможными налоговыми последствиями и сложностями в защите прав покупателя в случае возникновения споров.

Первый риск связан с налоговыми обязательствами.

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока владения (5 лет или 3 года в отдельных случаях), продавец обязан заплатить налог на доходы физических лиц с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Занижение стоимости в договоре может быть расценено налоговыми органами как уклонение от уплаты налога, что может повлечь привлечение к ответственности продавца, а также возможность проведения дополнительных проверок в отношении покупателя. При выявлении таких фактов налоговые органы могут доначислить налоги, пени и штрафы.

Второй риск – это возможные сложности с доказательством реальной стоимости сделки в случае споров.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе по цене.

Если в договоре указана заниженная стоимость, покупатель может столкнуться с трудностями при защите своих прав, например, если возникнет необходимость возврата уплаченных средств.

В судебном процессе может быть проблематично доказать, что фактически была уплачена большая сумма, чем указана в договоре. Суд, как правило, исходит из буквального толкования условий договора (статья 431 ГК РФ).

Для минимизации рисков покупателю рекомендуется:

Указать в договоре переуступки реальную стоимость квартиры. Это позволит избежать налоговых рисков и облегчит защиту прав покупателя в случае спора.
Если стороны все же решат указать заниженную стоимость в договоре, рекомендуется составить отдельную расписку, в которой продавец подтверждает получение полной суммы, соответствующей реальной стоимости объекта. Такая расписка должна быть детально оформлена с указанием всех полученных сумм и быть подписана продавцом. Важно, чтобы расписка содержала фразу о том, что она является подтверждением полной оплаты за объект недвижимости. Однако стоит отметить, что даже расписка не всегда может защитить покупателя от всех возможных рисков в случае судебного разбирательства, так как суд может трактовать договор в первую очередь исходя из его текста (статья 431 ГК РФ).
Таким образом, оптимальный способ защиты покупателя – это указание в договоре полной фактической стоимости объекта.

С Уважением!