Как проверить историю квартиры с долями бывших несовершеннолетних и выяснить использование маткапитала

Здравствуйте,  Алексей.

Вам не требуется проверять соблюдение исполнения обязательств по выделению долей детям даже если использовался материнский капитал, поскольку доли были выделены судя по долевой собственности на квартиру.

Размер выделенных долей Вам проверять не требуется.

Даже если доли были выделены не верно, то максимум, что может произойти, это иск Социального (пенсионного) фонда к родителям о возврате средств материнского капитала.

Недействительной сделки не признают на этом основании, практика устоялась.

Здравствуйте!

Закажите у собственника выписку из ЕГРН, чтобы посмотреть на каком основании был переход права собственности на квартиру и проверить наличие обременений, можете еще запросить документ-основание перехода права собственности (например Договор купли-продажи).
Если обременений нет, то отлично. Запросите еще справку об отсутствии задолженности по ЖКХ обязательно, поскольку согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт общего имущества в МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником.

Выделяли доли по материнскому капиталу или не выделяли, для вас особой роли не сыграет.

Поскольку все собственники на данный момент совершеннолетние, согласие органов опеки на продажу их долей не требуется. Органы опеки участвуют в сделках только в отношении имущества несовершеннолетних или недееспособных лиц.

3. В случае, если доли были выделены, требуется ли согласие органов опеки на продажу, учитывая, что на данный момент все собственники уже совершеннолетние?

 Здравствуйте, Алексей. 

Если все собственники совершеннолетний — согласия опеки не требуется. 

Совершеннолетние граждане являются дееспособными и самостоятельно осуществляют свои права. 

ГК РФ Статья 21. Дееспособность гражданина

1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9e6e097ccc381775641f6a57435aa14a854c504c/

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9bc79ae09d078798e7a4ee4647ac9ea495da9fa0/

Далее продолжу. 

При покупке квартиры покупателю следует запросить у продавца:

— выписку из ЕГРН на квартиру (проверить по выписке обязательно наличие обременений на объект в виде арестов, залога, запрет на отчуждение и т.д., а также сверить планировку по кадастру с фактической);

— запросить документ — основание возникновения права собственности (обычно — договор купли-продажи, дду и т.д.)

— запросить справку о снятии всех зарегистрированных в квартире лиц с рег.учета с данного адреса на дату сделки;

— проверить самих собственников на предмет наличия у них открытых исполнительных производств, по которым они фигурируют в качестве должников посредством базы данных исполнительных производств на сайте ФСП России;

— запросить у продавцов (желательно) справки из ПНД об отсутствии постановки на учет;

— в договор внести заверения об обстоятельствах в порядке ст. 432.1 ГК РФ о том, что продавцы гарантируют отсутствие у них признаков банкротства на дату сделки, отсутствие психических заболеваний, препятствующих заключению сделки, отсутствие ограничений в отношении продавцов и объекта продажи, препятствующих регистрации перехода права собственности на объект на покупателя.

В соответствии с п. 1 ст. 432.1 ГК РФ

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Если Вы хотите проверить, использовался ли при покупке квартиры мат.капитал, можно сделать это следующими способами:

1.Если мат.капиталом оплачивалась часть цены квартиры при ее покупке, в договоре купли-продажи должно быть указано об этом в разделе об оплатах.

2.Если мат.капиталом гасился ипотечный кредит, использованный в оплату квартиры, нужно запросить у продавца выписку из ПФР об остатке средств материнского капитала на счету. Если средства мат.капитала были использованы в оплату ипотечного кредита, в справке должно быть указано назначение использования средств.

3.Если мат.капиталом гасился ипотечный кредит, которым оплачивалась цена квартиры при покупке, можно также запросить у покупателя выписку из банка о погашении ипотечного кредита (его части) средствами мат.капитала.

Учитывая, что доли в квартире на дату ее продажи принадлежат совершеннолетним собственникам, согласие органов опеки на продажу таких долей получать не надо, т.к. органы опеки дают согласие только на сделки по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетним собственникам в соответствии со ст. 37 ГК РФ.

Т.к. на дату отчуждения объекта все собственники достигли совершеннолетия, согласие органов опеки на сделку не требуется.

Аналогично с требованием о нотариальной форме договора:

Т.к. все собственники квартиры являются совершеннолетними на дату отчуждения квартиры, обязательное нотариальное удостоверение такого договора также не требуется.

1. На что обратить особое внимание при проверке истории данной квартиры?

При проверке истории квартиры вам нужно обратить внимание на следующие аспекты:

— Правоустанавливающие документы: Необходимо проверить все документы, подтверждающие права собственности на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, наследования и прочие).

— Согласие органов опеки: Если на момент приобретения квартиры были несовершеннолетние, важно проверить наличие согласия органов опеки и попечительства (в соответствии со ст. 37 Семейного кодекса РФ).

— История сделок: Проверьте, не было ли сделок, которые могли привести к правовым спорам (например, оспаривание сделок, наличие обременений).

— Запись в ЕГРН: Вытяните информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о возможных обременениях, арестах и иных правах третьих лиц на данную квартиру.

2. Как узнать использовался ли материнский капитал при покупке квартиры? Если да, были ли соблюдены обязательства по выделению долей всем детям? Является ли факт выделения долей подтверждением соблюдения обязательств?

Для проверки использования материнского капитала вам необходимо:

— Запросить выписку из ЕГРН. В ней может содержаться информация о том, использовался ли материнский капитал при приобретении квартиры (в таблице сделок часто указывается источник финансирования).

— Проверьте, были ли выделены доли всем детям, при этом обязательства по выделению долей устанавливаются в соответствии со ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Факт выделения долей, как правило, служит подтверждением соблюдения обязательств.

Всегда нужно проверить документы, подтверждающие выделение долей (например, соглашения о выделении долей, решения суда и т.д.).

3. В случае, если доли были выделены, требуется ли согласие органов опеки на продажу, учитывая, что на данный момент все собственники уже совершеннолетние?

Согласно ст. 37 Семейного кодекса РФ, если согласие органов опеки было получено при продаже квартиры, в которой использовался материнский капитал, то на дальнейшие сделки с этой квартирой согласие органов опеки уже не потребуется, если все собственники достигли совершеннолетия. В таком случае сделка возможна без дополнительных разрешений.

4. Могла ли возникнуть ситуация, при которой одному из детей не была выделена доля при использовании материнского капитала, а другим — выделена? Как это проверить?

Такое действительно возможно, если были серьезные нарушения условий использования материнского капитала. Чтобы проверить это:

— Убедитесь в наличии документов, подтверждающих выделение долей всем детям. Обязательство выдается в соответствии с ч. 3 ст. 10 ФЗ о материнском капитале.

— В случае недостатка информации в ЕГРН в качестве дополнительной меры можно запросить документы у собственников или обращаться к нотариусам, если были завещания или другие документы, касающиеся наследственных прав.

Рекомендуется также получить консультацию у юриста, который specializes in real estate law, для получения более детальной информации о конкретной ситуации.

Надеюсь, я ответил на ваши вопросы. Если будут еще, пожалуйста, не стесняйтесь их задавать!