У меня открыто ИП, а я планирую покупать кладовки ( статус - нежилое помещение) как физ лицо. В дальнейшем планирую их сдавать или продавать, через ИП. Есть какие-либо ограничения на покупку мною как физика? Не должна я обязательно их покупать как ИП?
Какие могут быть риски?
Здравствуйте, Мария!
Покупка нежилых помещений, таких как кладовки, физическим лицом, даже при наличии зарегистрированного индивидуального предпринимательства (ИП), законом не ограничена. В российском законодательстве нет обязательного требования для предпринимателя приобретать недвижимость исключительно на ИП, если он планирует использовать ее в предпринимательской деятельности. Вы можете покупать кладовки как физическое лицо, а затем сдавать их в аренду или продавать через ИП.
Основные моменты, которые нужно учитывать:
Отсутствие обязательного требования покупки через ИП. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) не ограничивает физическое лицо в праве приобретения недвижимости, даже если впоследствии эта недвижимость будет использоваться для предпринимательских целей.
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, включая продажу, сдачу в аренду и иное использованиебразом, покупка нежилого помещения в качестве физического лица полностью законна и не требует оформления сделки через ИП.
Налогообложение. Если вы будете сдавать или продавать кладовки через ИП, нужно учитывать налоговые последствия.
Согласно Налоговому кодексу РФ (НК РФ), в случае продажи имущества физическим лицом доходы от этой деятельности будут облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (ст. 224 НК РФ) .
Однакощество используется в предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду через ИП), налогообложение будет осуществляться по выбранной вами системе налогообложения ИП (упрощенная система налогообложения или общая система). Поэтому для оптимизации налогообложения может быть выгодно сдавать или продавать кладовки через ИП.
Риски и обязательства. Если недвижимость приобретена на физическое лицо, вы несете личные обязательства по всем договорам аренды или купли-продажи. В случае ведения предпринимательской деятельности через ИП, ваша ответственность ограничена только имуществом, зарегистрированным на ИП. Важно помнить, что если вы систематически будете сдавать недвижимость в аренду как физическое лицо, налоговые органы могут рассматривать это как предпринимательскую деятельность.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ, предпринимательская деятельность — это деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, и если она ведется без регистрации ИП, это может быть признано нарушением .
Законодатулирование недвижимости.
Покупка нежилого помещения как физическим лицом регулируется общими нормами гражданского законодательства о сделках с недвижимостью (ГК РФ, ст. 550 и ст. 558).
Сама по себе форма собственности (физическое лицо или ИП) не изменяет правила оформления сделок с недвижимостью. Однако, при регистрации сделки на физическое лицо, необходимо учитывать, что она будет регистрироваться как личное имущество, а не как актив ИП.
Подводя итог: вы можетеприобретать кладовки как физическое лицо, и закон не обязывает вас делать это через ИП. Однако, для оптимизации налоговой нагрузки и минимизации рисков при аренде или продаже этих помещений, использование ИП может быть более выгодным вариантом.
С Уважением!
Здравствуйте!
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, вы как физическое лицо имеете полное право приобретать недвижимое имущество, в том числе нежилые помещения, такие как кладовки. Законодательство не обязывает вас приобретать такие объекты исключительно через ИП.
На основании ст. 209 ГК РФ, вы как собственник имеете право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Но приобретать имущество на ИП и сдавать с ИП выгоднее, чем как физ лицо, потому что от уплаты налога на имущество освобождаются ИП, находящиеся на УСН и использующие это имущество в своих предпринимательских целях.
В дальнейшем планирую их сдавать или продавать, через ИП. Есть какие-либо ограничения на покупку мною как физика? Не должна я обязательно их покупать как ИП?
Добрый день! ИП и физлицо это не два разных субъекта, как например с ООО и его учредителем поэтому Вы в любом случае регистрировать права на недвижимость будете как на физлицо. На статус ИП желательно указывать в договоре покупки, и деньги при покупке желательно проводить через расчетный счет ИП а не на карту физлица т.к. в последующем при продаже это уменьшит риски спора с налоговой относительно учета расходов на приобретение недвижимости для уменьшения налоговой базы. Ну и разумеется заносить расходы в налоговый учете ( ст. 346.24 НК РФ).
Мария, добрый день.
Поскольку имущество ИП и физического лица не разделено между собой (ст. ст. 2, 23 ГК РФ), то Вы в целом можете осуществить покупку данного имущества, как физическое лицо.
На то, что имущество не разделяется указывал Конституционный суд в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П и Определении от 11.05.2012 № 833-О
Гражданин же (в случае, если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.
При этом не будет иметь значения будете ли Вы указаны в ДКП как ИП или нет, регистрация недвижимости будет на физическое лицо.
---
Здесь следует понимать, что в случае предпринимательской деятельности положения ст. 220 НК РФ не будут распространятся на данную сделку, то есть Вы не сможете использовать налоговые имущественные вычеты:
4)… положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
И указание Вас просто как физическое лицо в ДКП эту ситуацию не исправит. Если имущество использовалось в предпринимательских целях, то вычет использовать уже нельзя.
Плюс к этому в случаен продажи нежилого помещения так же не будет распространятся положения ст. 217 НК РФ о минимальном срок владения с целью освобождения от налога:
Положения настоящего пункта не распространяются ..., а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
В связи с тем, что у Вас нежилое помещение.
---
Есть какие-либо ограничения на покупку мною как физика?
Никаких ограничений нет.
Не должна я обязательно их покупать как ИП?
Нет, не должны. Это по большому счету не имеет значения. Здесь больше зависит от Вашей системы налогообложения. Если например у Вас УСН Доходы минус Расходы, то целесообразнее уже указывать статус ИП, для того чтобы иметь возможность учесть эту сумму в расходах в КУДИР.
Какие могут быть риски?
Каких либо рисков тут нет, вопрос в большей степени наверно в налоговой оптимизации нежели в рисках, как таковых. Но тут прежде всего зависит от Ваше системы налогообложения, и какую цель Вы больше преследуете.
Детальная консультация по данному вопросу возможна в рамках консультации в чате.
При возникновении вопросов обращайтесь.
Ваше утверждение неверно.
Имущество физического лица не разделяется на имущество принадлежащее ему как физическому лицу или как ИП.
Да и к тому же имусщество, на ИП не регистрируется.
ИП это прежде всего статус физического лица.
Здесь так же, не существует актива ИП. Это имущество принадлежит физическому лицу.
ИП и физлицо это не два разных субъекта, как Вы пишите.
Действительно, индивидуальный предприниматель (ИП) не является отдельным юридическим лицом. Это всего лишь особый статус, который присваивается физическому лицу для ведения бизнеса. Имущество физического лица и ИП не разделяется — на это следует обратить особое внимание.
Что это значит на практике? Очень просто: всё имущество, будь то квартира или машина, может быть использовано для погашения долгов, если такие возникнут.
Статья 24 ГК РФ не оставляет места для сомнений. Не важно, как была приобретена недвижимость — для личных нужд или бизнеса. Ответственность по обязательствам распространяется на всё имущество физического лица. То есть, да, вашего коллегу тут стоит поддержать: понятия «актив ИП» не существует в юридическом смысле.
Далее. Если говорить о юридической ответственности, важно понимать, что индивидуальный предприниматель отвечает всем своим имуществом, а не только тем, что «зарегистрировано на ИП». По сути, разницы между тем, что куплено для бизнеса и что для личных нужд, нет. Вся собственность физического лица подлежит взысканию по долгам.
Это подтверждает и ст. 213 ГК РФ, регулирующая право собственности физических лиц.
Итак, нет никаких «отдельных» активов ИП. Если вы занимаетесь предпринимательской деятельностью, ваше имущество, вне зависимости от целей его приобретения, может быть использовано для удовлетворения претензий кредиторов. И здесь важный момент: даже недвижимость, купленная на ваше имя, остается вашей личной собственностью, а не «собственностью ИП».
Единственное исключение — имущество, на которое нельзя наложить взыскание, например, единственное жилье (ст. 446 ГПК РФ).
В итоге: коллега прав в следующем. ИП и физическое лицо — это одна и та же сущность. Ответственность предпринимателя распространяется на всё его имущество, без какого-либо разграничения на «личное» или «деловое».