Можно ли подтвердить законность многоквартирного дома, построенного на участке ИЖС?

Здравствуйте, Вера. 

Многоквартирный дом можете использовать по назначению согласно пункту 8 статьи 36 Градостроительного кодекса. 

Никто Ваш дом и квартиру в нем не признает самовольной постройкой если МКД был в установленном порядке построен 

Здравствуйте! Дом точно не может считаться самовольной постройкой ввиду того, что есть акт ввода в эксплуатацию и комиссия его приняла. В любом случаи тут высокие шансы оспорить любые претензии о самовольной постройки. Он подтверждает, что дом был построен в соответствии с требованиями на момент сдачи и что его можно эксплуатировать. Этот акт по сути является доказательством того, что дом не является самовольной постройкой. Статья 222 ГК РФ применима к самовольным постройкам, то есть постройкам, возведенным без разрешений или с нарушением норм строительства. Акт приемки в эксплуатацию это как раз один из документов, который указывает на законность постройки на момент ее завершения.

Юристы верно указали, что одним из ключевых факторов является целевое назначение земельного участка по кадастровой карте. Если участок зарегистрирован как ИЖС, а на нем находится многоквартирный дом, это может вызвать вопросы, однако это не обязательно делает дом незаконным.

Если дом был построен и сдан в эксплуатацию в 1994 году, то на тот момент могли быть другие требования к зонированию и к типам застройки. С момента сдачи дома в эксплуатацию законодательство могло измениться, а назначение земельного участка — нет. В таких случаях иногда требуется корректировка назначения земельного участка, но не о каком сносе тут речи быть не может.

Если квартиры в этом доме были предоставлены государством, это еще один косвенный аргумент в пользу того, что строительство дома было согласованным с органами власти. Приватизация квартир также указывает на то, что объект находился в правовом поле.

Для устранения противоречий, связанных с ИЖС, действительно может потребоваться перевод земельного участка в категорию многоквартирной жилой застройки. Для этого нужно в будущем собрание собственников, так как изменение целевого назначения земли обычно требует согласия всех участников.

Вы можете обратиться в местную администрацию с запросом о статусе земельного участка и дома. Возможно, они смогут предоставить дополнительные документы или разъяснения, касающиеся вашего дома.

Возможно, что в последствие вопрос придется решать через суд, но о сносе дома точно говорить не приходится.

Уважаемая Вера, здравствуйте! Не вижу повода для беспокойства.

Давайте разбираться

1) Согласно пункту 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, многоквартирные дома могут использоваться по назначению, если они были построены в установленном порядке. Это значит, что если Ваш дом был построен с соблюдением всех правил (норм права) и получил акт приемочной комиссии, то он не может быть признан самовольной постройкой.
2) Статья 222 ГК РФ действительно регулирует вопросы самовольных построек. Однако, принудительный снос может быть осуществлен только на основании решения суда. В вашем случае, если дом был построен с соблюдением всех норм и правил, а также с участием государства, вероятность признания его самовольной постройкой крайне мала.
3) Юристы из Домклик правы в том, что статус земли по кадастровой карте имеет значение. 

4) Ну и пожалуй, самое важное — есть Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», где указано, в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44,

снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства. Устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению и не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом.

Источник: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_464555/

С уважением, Дарья Алексеевна!

Добрый день!  Пятиэтажный многоквартирный дом 1994 года постройки стоит на территории ИЖС. А значит, согласно ГК РФ ст. 222 это незаконная постройка.

Нет, данный случай не подпадает под ст 222 ГК РФ. Во- первых, на участке ИЖС строились многоквартирные дома без разрешения на строительство и регистрировались по так называемой амнистии как дома ИЖС, именно их признают сейчас незаконными. В низ продаются не квартиры, а доли в доме.  Амнистия началась с 2006 года, поэтому дом 1994 года, с назначением МКД, с разрешением на строительство, с актом ввода вообще никак не попадает под определение самовольной постройки. То что назначение земли ИЖС, я думаю это связано с тем, что в 1994 году просто не писали назначение «для многоквартирного дома» и т.д. Поэтому и получилось, что назначение для жилого многоквартирного дома стало назначением «для жилого дома». 

Во-вторых, даже если предположить, что это самовольная постройка, хотя это не так, то в любом случае, ст 222 ГК РФ не работает в данном случае! При рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, возведенной до 1995 г., должны применяться нормы, действовавшие до введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ. 

В силу п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только если это прямо предусмотрено законом. В отношении статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации такой закон отсутствует, поэтому данная статья не применяется к самовольным постройкам, возведенным до 1995 года.

Поэтому при наличии перечисленных вами документов, можно смело покупать квартиру! Если надо вам проверить документы, можете обратиться в личные сообщения. 

Добрый вечер, уважаемая Вера !

Значит, смотрите в данном рассматриваемом случае, с учётом предоставленной Вами информации, проанализировав сложившуюся ситуацию, с учетом того, что Вы покупаете жилое помещение (квартиру) квартиру в районе Домодедово и многоквартирный дом 1994 года постройки стоит на территории ИЖС и копия акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительства, в связи с чем, хотел бы пояснить следующее.

Во-первых, прежде всего, отмечу, что с правовой точки зрения здесь не применима ст. 222 ГК РФ как к «самовольным постройкам», поскольку это норма относится толок к постройкам, возведенных именно без разрешений и согласований с уполномоченными органами.

Во-вторых, проанализировав представленный Вами «акт» № 55 государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством 21объекта от 01.12.1994г., -свидетельствует о том, что данный акт является унифицированной формы который свидетельствует о том, что данный объект строительства полностью завершен, введен и готов к эксплуатации, а соответственно имеет юридическую силу.

Тем более ранее действовали «строительные нормы» и правила СНиП III-3-81 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (утв. постановлением Госстроя СССР от 27.11.1981 г. N 201) Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (утв. постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. N 84), где приемка законченного строительством объекта оформляется актом и согласовывалась ранее Госархстройнадзором. Эти нормы и сейчас «неофициально» применяют. Да и закон обратной силы не имеет.

В этой связи «акт» № 55 государственной приемочной комиссии о приемке законченногостроительством объекта от 01.12.1994г., это документ, который прямо регламентирует на законность постройки на момент ее завершения и в будущем, не может стать вопрос о ее сносе, так как нет на это никаких оснований.

А соответственно данный многоквартирный жилой дом (МКД) вполне может использоваться по его прямому назначению в силу ст. 36 ГрК РФ.

В целом правоведы Дом клика корректно указали, что целевое назначение земельного участка имеет место быть по кадастровой карте, но все же это некритично.

Поскольку если участок изначально был зарегистрирован как ИЖС, и на нем находится многоквартирный жилой дом, это может вызвать некоторые вопросы, но все же с юридической точки зрения, это не является основанием для дальнейшего в будущем признания дома самовольной (незаконной) постройкой.

Конечно в некоторых случаях бывает требуется корректировка (изменение) назначения земельного участка (как перевод участка в категорию многоквартирнойжилой застройки), но точно оснований но сносе тут речи быть не может юридически.

В этой связи принимая во внимание вышеизложенное, здесь нет рисков купить данную квартиру, и проблем не возникнет, тем более Вы приобретаете по государственному сертификату.

Да и любая такая сделка такого характера, будет проверяться в том числе и территориальным Минстроем, для выявлении каких либо рисков. Но все же полагаю, что они не придерутся в статусу самого участка, на котором расположен МКД на законных основаниях.

Таким образом, на основании вышеизложенного, и предоставленной информации, в данном конкретном Вашем случае, с юридической токи зрения, нет оснований для признания как Ваш дом так и квартиру в нем самовольной (незаконной) постройкой так как МКД был в установленном порядке построен завершен, введен и готов к эксплуатации.

Поэтому не переживайте уважаемая Вера, закон на Вашей стороне и нет оснований для беспокойство, при сделке по заключению договора купи-продажи квартиры в районе Домодедово, так как Вы добросовестный приобретатель.

Рад был Вам максимально помочь!

С уважением,

Частнопрактикующий юрист

Виталий Александрович