Здравствуйте, Купил двушку в ипотеку до свадьбы, после свадьбы было рефинансирование, муж заемщик, жена

Здравствуйте!

А вы хотите продать первую квартиру?

Здравствуйте!

Купил двушку в ипотеку до свадьбы

Эта квартира является личным добрачным имуществом того супруга, на чье имя оформлена квартира, согласно ст. 36 СК РФ 

Так согласно данной статье

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

собственник сейчас муж, жена и дети имеют временную регистрацию в этой квартире, муж прописан у родителей, жена тоже но у своих.

Временная регистрация детей не наделяет их правом собственности в этой квартире, соответственно на продажу этой квартиры не требуется получения предварительного разрешения от органа опеки и попечительства. 

Здравствуйте,

В данном случае не имеет значение меньше или больше квартира, которую Вы хотите приобрести в ипотеку. Вполне можете использовать маткапитал как первоначальный взнос. Это в любом случае улучшение жилищных условий, так как при использовании маткапитала в силу ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ дети будут наделены долями.

Значение больше /меньше имеет тогда, если бы Вы продавали квартиру, в которой имеются доли несовершеннолетних. Тогда по закону требуется получить согласие опеки на продажу имущества несовершеннолетних, а опека даёт согласие только в случае, если детям будет выделены доли в другом жилье не меньше, чем они имели. У Вас же дети долей нигде не имеют. Они только зарегистрированы  в первой  квартире. Да и Вы ее не продаете. Хотя это не имеет значение в случае Вашего вопроса.

Поэтому да. Вы можете купить вторую квартиру меньшей площади. Да, можете использовать маткапитал. Вот сдавать, по-хорошему, квартиру в которой будут доли несовершеннолетних, тоже нужно согласие опеки

Ст 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду...

Но смотря когда Вы выделите доли членам семьи, включая детей. Можно это делать не сразу, а в течение 6 месяцев после погашения ипотеки. 

Здравствуйте Станислав 

Вопрос — можно ли взять вторую квартиру в ипотеку используя маткапитал в качестве первоначального взноса? при этом вторая квартира будет однушка меньшей площади и планируется сдаваться

Не будет ли это ухудшение жилищных условий?

Да вы можете это сделать единственное препятствие это банк. Банк проведёт оценку рисков если его всё устраивает то конечно вы можете это сделать.

В данном случае категория ухудшение условий не применима. Так как дети не были собственниками первой квартиры а были лиш прописаны более того их даже не нужно будет прописывать в новой квартире. Просто нужно выделить доли пропорционально их части в мат капитале. 

ухудшением будет если вы продадите 2 ю квартиру с детскими долями и купите хуже. 

Станислав надеюсь смог вам помочь 

С уважением Давидьянц А.Г.

Станислав!

Если доходы позволяют, то можете взять и другое жилье с использованием маткапитала в качестве первого взноса.

В данной ситуации значения не имеет какую жилплощадь вы берете, потому что первая квартира взята вами до брака и является вашей личной собственностью. Ваша жена в случае расторжения брака будет иметь право только на взыскание половины выплаченных платежей по ипотеке в браке в пределах срока исковой давности. 

Дети вообще никаких прав и ни каких долей в вашей личной квартире не имеют (ст. 60 СК РФ).

То, что они зарегистрированы в вашей квартире, так же не влияет на возникновение у них права собственности в вашей квартире. Вы ее можете даже продать. Ничьего согласия на продажу получать не нужно при условии погашения остатка ипотеки.

Право собственности возникнет у детей в приобретаемой вами квартире, т.к. там вложен маткапитал будет. Соответственно у вас будет обязанность выделить им доли и то соразмерно вложенного маткапитала, как правило это мизерные доли. 

Если вы будете уже продавать в дальнейшем квартиру с маткапиталом, то там придется получать согласие опеки на продажу детских долей