Можно доказать что дом не был пригоден для жилья?

Можно доказать что дом не был пригоден для жилья? И налоговая не хочет учитывать затраты на ремонт квартиры, так как она куплена у физика, хотя изначально застройщика не было и все квартиры были от физика, квартира была без ремонта.

 Добрый вечер! Налоговая ориентируется, видимо, на статус дома, отраженный в ЕРГН с учетом положений ч. 3 ст. 8.1 ГК РФ. Если там он указан как жилой а не как объект незавершенного строительства, например, маловероятно что спор в суде выиграете. Что касается учета расходов на ремонт, то согласно п. 3 ст. 220 НК РФ

  принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

поэтому тут надо смотреть договор, возможно получиться учесть немного больше расходов чем просто в стоимости договора указано

Здравствуйте.

Проблема в том, что продавался он Вам с определенным статусом. То что он нежилой связано с тем, что он просто еще недостроен. Земельный участок под ним с каким ВРИ? Почти не сомневаюсь, что ИЖС или что-то подобное. Тот факт, что дом еще недостроен никак не меняет его статус пока он не будет изменен в ЕГРН. Ввиду этого налоговики и исходят из того, что дом жилой пока не будет доказано иное, т.е. изначально строящийся как жилой, должен быть переведен в нежилой со всеми вытекающими отсюда Вашими действиями и соответствующими последствиями.

Можно доказать что дом не был пригоден для жилья ?

 Непригодность для жилья в текущем состоянии не влияет на статус дома.

И налоговая не хочет учитывать затраты на ремонт квартиры, так как она куплена у физика, хотя изначально застройщика не было и все квартиры были от физика, квартира была без ремонта.

 Действительно, при продаже личного имущества Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по налогу на доходы физических лиц или уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом согласно подп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ, в фактические расходы на приобретение квартиры могут включаться сами расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме, а также расходы на приобретение отделочных материалов, расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Но при этом принять к вычету расходы на отделку квартиры можно только в том случае, если договор, на основании которого она куплена, предусматривал приобретение квартиры без отделки (подп.5 п. 3 ст. 220 НК РФ). Сли в договоре об этом ничего нет, принять к вычету произведенные расходы не получится.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Максим, здравствуйте.

 Отсутствие иного жилого помещения, как критерий единственности проданного жилья указано непосредственно в пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ. При этом ИФНС при  проведении проверок руководствуется сведениями ЕГРН, что судя по всему и было в Вашем случае. Если в ЕГРН дом указан как жилой, то доказать обратное Вы не сможете. Ведь Вы же его и ставили на кадастровый учет и регистрировали право.

И налоговая не хочет учитывать затраты на ремонт квартиры, так как она куплена у физика, хотя изначально застройщика не было и все квартиры были от физика, квартира была без ремонта.

 Вероятнее всего, не потому что куплена у физ.лица (это не препятствие -см.например Письмо ФНС

от 21 апреля 2021 г. N БС-4-11/5473@), а поскольку из договора купли-продажи не следует ее состояние, требующее отделки. В расходы же включаются то, что связано с приобретением жилого помещения. (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Перечень расходов нормой не установлен, но по аналогии  следует руководствоваться п.3 ст.220 НК РФ.

С уважением