Можно ли оформить залог на дом до раскрытия аккредитива при продаже недвижимости?

Question

Продаю дом с участком. Оплата будет проводиться через аккредитив. Обязательным условием раскрытия аккредитива в банке является представление выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности на предмет ДКП покупателю. Однако, если покупатель установит запрет на раскрытие персональных данных в Росреестре, выписка будет обезличенной, что повлечет отказ банка в раскрытии аккредитива. Есть ли смысл, как вариант, для устранения риска неполучения мной денежных средств оформление залога на предмет ДКП до момента получения денежных средств при раскрытии аккредитива? Возможно, в этом случае целесообразно оформить ДКП и договор залога у нотариуса?

Евгений Каргапольцев · Answer

Александр, здравствуйте. Однако, если покупатель установит запрет на раскрытие персональных данных в Росреестре, выписка будет обезличенной, что повлечет отказ банка в раскрытии аккредитива. Немного не так. Запрет устанавливается изначально на основании закона. Т.е. третье лицо, заказав выписку, не увидит в нем данных о правообладателе, если покупатель, став собственником, не подаст заявление в росреестр о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о возможности предоставления персональных данных . (см. п.7.1 ст.62 ФЗ О государственной регистрации недвижимости). Поэтому в договоре купли-продажи следует установить обязательство покупателя предоставить Вам или непосредственно в банк, где будет открыт аккредитив, выписку ЕГРН с его данными по факту регистрации его права. При этом залог — это способ обеспечения обязательства покупателем произвести расчет. Его установление делает невозможным распоряжение домом и з/у без Вашего на то согласия. ( ст.37 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости), но сам по себе залог не решает вопрос получения денег. Это уже в условиях раскрытия аккредитива. Другими словами: одно дело обязательство произвести расчет, разместить деньги в аккредитив, и другое условия его раскрытия. Вы хотите решить второй вопрос. А залог же может устанавливаться независимо от этого или не устанавливаться. Устанавливать его или нет -тут как Вы сами решите и как согласуете этот вопрос с покупателем. С уважением

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Есть ли смысл, как вариант, для устранения риска неполучения мной денежных средств оформление залога на предмет ДКП до момента получения денежных средств при раскрытии аккредитива? Вы можете оформить залог в пользу продавца В соответствии с данной статьей В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Поэтому если в договоре не установите положения о том, что залог в пользу продавца не устанавливается до полной оплаты по договору, согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ будет признаваться, что квартира в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Ольга Коротаева · Answer

Здравствуйте, Александр! Обращаться к нотариусу для заключения договора залога в данном случае необходимости нет. Имеет смысл при представлении документов на государственную регистрацию перехода права собственности представить также заявление о государственной регистрации ипотеки (залог в силу закона) в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса РФ, так как расчет по договору на момент заключения договора не произведен. Ипотека в силу закона регистрируется на основании заявления залогодержателя или залогодателя, то есть в данном случае Продавца или Покупателя (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Покупатель (правообладатель) после регистрации его права получит Выписку из ЕГРН с указанием его персональных данных, её и можно представить в банк для раскрытия аккредитива. После того как расчет по договору будет произведен можете представить заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.