Законна ли такая схема и чем грозит?

Здравствуйте!

При продаже дачи за 2 350 000 рублей Вы обязаны уплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода, если не выполнены условия для освобождения от налога.

Согласно статье 217.1 НК РФ, Вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, если владели ею более минимального предельного срока владения:

• 5 лет — в общем случае;
• 3 года — если имущество получено по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если Вы владеете дачей более указанного срока, налог платить не нужно.

Если срок владения менее минимального, Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета:

• 1 000 000 рублей — стандартный вычет при продаже недвижимости;
• Либо на сумму документально подтвержденных расходов, понесенных при приобретении данной недвижимости.

Например, если Вы приобрели дачу за 1 500 000 рублей и продаете за 2 350 000 рублей, то налог будет рассчитываться с разницы: 2 350 000 – 1 500 000 = 850 000 рублей. Налог составит 13% от 850 000 рублей, то есть 110 500 рублей.

Схема, при которой в договоре указывается заниженная стоимость объекта, а оставшаяся сумма передается по расписке, незаконна и несет риски:

• Для продавца: налоговые органы могут выявить расхождение между реальной и указанной стоимостью, что приведет к доначислению налога, пеней и штрафов.
• Для покупателя: в случае признания сделки недействительной или при возникновении споров, возврат средств будет возможен только в пределах суммы, указанной в договоре.
• Кроме того, такие действия могут квалифицироваться как уклонение от уплаты налогов, что влечет административную или уголовную ответственность.

Надеюсь, информация будет полезна для Вас.

Алексей, здравствуйте.

Схема не является законной, Вы это и сами понимаете. Цена договора купли-продажи является его существенным условием -см.ст.555 ГК РФ. Сделка в  такой ситуации имеет риски быть признанной притворной в части ее цены по инициативе налогового органа, в этом случае к сделке будут применена доказанная цена сделки (п.2 ст.170 ГК РФ, ст.54.1 НК РФ).

При реализации схемы и выявлении налоговым органом ее — начислением недоимки по НДФЛ, пени, привлечением к ответственности по ст.119 НК РФ и ст.122 НК РФ.

Законным будет отражение цены в договоре купли-продажи, последующее его декларирование (в случае, если не истек минимальный срок владения, равный в зависимости от оснований приобретения объектов -3 или 5 годам -см. ст.217.1 НК РФ), возможно применение налоговых вычетов в размере доходов, но не более 1 млн.рублей или документально подтвержденных расходов на приобретение (как в отношении з/у, так и дома).

Кроме того, если ранее не использовался вычет, предусмотренный при приобретении жилья (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ), и если таковое будет приобретено в этом же году, то возможно уменьшение налоговой базы за год и на данный вычет.

Ну и в зависиимости от того, как будет оформлена разница по схеме, о которой Вам рассказали, у покупателя есть возможность инициировать спор в суде и требовать с Вас неосновательное обогащение в виде разницы между ценой и фактически уплаченной суммой. При этом стоит учесть, что при выявлении схемы покупатель рисков не несет практически никаких, а вот Вы в полной мере.

Подробная консультация по вопросу возможна в чате.

С уважением

Здравствуйте!

В Вашем случае важно учитывать с какого времени вы являетесь собственником!

Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 217.1), вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ, если

дом и участок находились в вашей собственности 5 лет или более (3 года, если имущество получено в наследство, по договору дарения от близких родственников или в результате приватизации).

Занижение стоимости в договоре тоже может не дать желаемой экономии, так как если цена занижена, налоговая всё равно использует кадастровую стоимость (или её 70%) для расчёта налога.