Как продать свою долю в квартире, если опекун несовершеннолетней против?

Здравствуйте! Как я поняла ваш вопрос, вы и ваша сестра сособственники квартиры по 1/2 доли.У сестры опекун-бабушка.

 я хочу продать свою долю в квартире, у меня 1/2 доли

нотариус просит разрешение опеки на продажу

Вы продаете свою 1/2 долю.Как понимаю, вы совершеннолетняя.Почему нотариус требует от вас разрешение на продажу вашей доли от опеки?

Здравствуйте, Виктория. 

Бабушка как опекун вправе выразить свои возражения относительно отказа от права выкупа Вашей доли в интересах опекаемой. 

Но, она не может просто так отказаться от выполнения своих обязанностей как опекун и не ставить вообще свою подпись и не указывать свою позицию по этому поводу. 

На бабушку можно подать жалобу в орган опеки и попечительства. 

При этом, Вам также потребуется получить разрешение органа опеки и попечительства на отказ несовершеннолетней от права преимущественного выкупа Вашей доли порядке статей 20, 21 ФЗ Об опеке и попечительстве. 

С уважением! Эксперт сайта Г. А. Кураев 

Виктория, здравствуйте.

Ситуации, аналогичные Вашей, законодательством не урегулированы.

В соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Таким образом, законодатель выделил 2 ситуации, при которых у одного из собственников возникает право продать свою долю в общей собственности постороннему:

1. наличие письменного отказа сособственника;

2. отсутствие ответа в течение месяца со дня получения извещения о преимущественном праве сособственником.

 Поскольку в Вашем случае сособственник  является несовершеннолетним, то его интересы перед всеми гос.органами представляет опекун. Но бездействие опекуна в виде необращения в орган опеки не является незаконным, поскольку ни одной нормой закона не установлена его обязанность обращаться в орган опеки для того, чтобы не отвечать на извещение, поэтому и не образует состав какого-либо правонарушения. В такой ситуации на него нет мер воздействия.

В методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 говоритсятолько о разрешении органов опеки для отказа от преимущественного права, т.е. по своей сути, речь идет об ответе сособственника на извещение (см. п.4.4 методических рекомендаций).

При этом в них нет каких-либо разъяснений относительно действий при игнорировании опекуном или иным законным представителем извещения.

В статье Нотариальная форма сделок по продаже долей в имуществе: новые и нерешенные проблемы
(Батрова Т.А.) («Законы России: опыт, анализ, практика», 2017, N 3) отмечается:

Сложности могут возникнуть в случае, когда участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, поскольку ему, равно как иным собственникам, принадлежит преимущественное право покупки доли. Его реализация возлагается на законных представителей, которые при осуществлении полномочий по управлению имуществом ребенка должны подчиняться правилам, установленным гражданским законодательством для распоряжения имуществом подопечного (абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ). В частности, п. 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Из этого следует, что законный представитель должен получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, наличие которого должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ, или нотариусом, удостоверяющим договор продажи при представлении такого отказа в простой письменной форме
При этом Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу не содержат указания на то, кому должно быть направлено извещение о продаже доли. На первый взгляд ответ логичен — лицу, уполномоченному действовать от имени несовершеннолетнего. Однако это не позволит применить положения п. 5.3 тех же Рекомендаций, позволяющих признать отказом от покупки отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право. Между тем действующее законодательство не содержит никаких инструментов воздействия на законного представителя, который, не возражая против продажи доли постороннему лицу, не желает заниматься надлежащим оформлением соответствующего отказа. С определенной долей условности в данном случае можно было бы говорить о злоупотреблении правом, но приходится констатировать, что в этой ситуации интересы собственника доли, желающего продать ее постороннему лицу, остаются незащищенными.
Решение этой проблемы видится в предоставлении нотариусу права самостоятельного направления запроса в органы опеки и попечительства после истечения месячного срока ожидания ответа на извещение продавца о продаже доли в общем имуществе.

Ввиду вышеизложенного я бы рекомендовал обратиться в нотариальную палату региона с просьбой разъяснить порядок действий в создавшейся ситуации. Разъяснить порядок обязан, в сущности и нотариус,   так как ст.16 Основ законодательства о нотариате говоря об обязанностях нотариусов подчеркивает о его содействии гражданам в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять положения законодательства.

С уважением