Можно ли убрать слово «офис» из наименования помещения в ЕГРН

Question

Здравствуйте, вопрос в изменении наименования объекта недвижимости. Есть помещение, в котором располагается учебный центр. Ранее помещение осматривалось и исключалось Минумуществом из Перечня объектов недвижимости для льготного налогообложения. В 2024 году Минимущество снова включило помещение в список Перечня объектов недвижимости для расчетов налога на имущество по кадастровой стоимости на основании статьи 378.2 НК. На поданное заявлении об исключении из перечня получен отказан. При этом, поведенным осмотром подтверждено, что в арендуемом помещении расположен учебный центр. Но в наименовании помещения (по ЕГРН) указано - Нежилое помещение Офис №3. На этом основании, что в наименовании стоит слово "офис" Минимущество отказалось исключать объект из Перечня. Можно ли убрать слово ОФИС из наименования без дополнительного указания сведений о виде разрешенного использования?

Алина Гафиятуллина · Answer

Дмитрий, добрый вечер! ЕГРН содержит не только наименование объекта, но и гораздо более важную информацию — вид разрешенного использования (ВРИ). ВРИ определяет, для каких целей можно использовать данное помещение. Если ВРИ помещения прописан как «офис», то внесение изменений только в наименование (удаление слова «офис») не изменит сути — помещение по-прежнему будет иметь ВРИ «офис». Минимущество будет руководствоваться именно ВРИ, а не наименованием. Чтобы изменить налогообложение, необходимо изменить ВРИ помещения. Это потребует подачи заявления в соответствующие органы, возможно, проведения дополнительных экспертиз, и займет значительное время. Минимущество должно убедиться, что помещение фактически используется как учебный центр, а не просто как офис. Вы уже предоставили подтверждение осмотра, но этого может быть недостаточно. Возможно, потребуется предоставить дополнительные документы, подтверждающие деятельность учебного центра (лицензии, договоры аренды с указанием специфики деятельности, фотографии, отчеты и т.п.). Уточните точное значение вида разрешенного использования. Возможно, оно допускает использование помещения как для офиса, так и для образовательных целей. В этом случае, достаточно будет предоставить дополнительные доказательства фактического использования помещения для образовательных целей. Подготовьте документы, подтверждающие, что помещение используется как учебный центр, и подайте новое заявление об исключении из перечня с акцентом на фактическое использование, а не только на наименование в ЕГРН.

Роман Романенко · Answer

Здравствуйте Дмитрий. Налоговая база определяется с учётом особенностей, установленных данной статьёй, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, в том числе: нежилых помещений, назначение, разрешённое использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учёта (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признаётся использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым с учётом положений пунктов 3, 4, 5 данной статьи высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации ( п. 5,9 ст. 378.2 НК РФ). В каждом регионе РФ есть свой порядок определения вида фактического использования. Обычно определение вида фактического использования объектов осуществляется уполномоченным органом на основании информации о назначении объектов, о видах разрешённого использования земельных участков, на которых располагаются объекты, а также результатов осмотра объектов. При проведении определения вида фактического использования объекта недвижимого имущества компетентный орган, помимо установления факта его соответствия формальным требованиям, раскрывающим понятие «офис», обязан выяснить, кем он используется и для каких конкретно целей. В противном случае будет значительный риск включения в перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, недвижимости используемой не для предпринимательской деятельности. На мой взгляд, здесь Минимущество погорячилось. В общем, пишите, подумаем, как быть. Перспектива исключения имущества из кадастрового перечня мне кажется есть. Знать бы еще регион, что бы более предметно рассмотреть вопрос.