Здравствуйте!
Для оформления такой сделки действительно требуется согласие органов опеки и попечительства, поскольку права ребенка защищены ст. 28 ГК РФ и ст. 37 ГК РФ. Эти статьи предусматривают, что действия по отчуждению имущества несовершеннолетнего возможны только в его интересах и с обязательным соблюдением процедуры, установленной законодательством.
Органы опеки имеют право отказать в выдаче согласия на сделку, если сочтут, что новые жилищные условия окажутся хуже существующих (например, меньшая площадь жилья). Это соответствует ст. 20 ЖК РФ, в которой закреплено право гражданина на жилое помещение, соответствующее нормам.
можем ли мы с продавцом оформить расписку или другой нотариально заверенный документ, о том, что продавец обязуется нам передать (продать или подарить дом) по достижению совершеннолетия второго собственника по той стоимости, что мы договорились, а эту сумму мы ежемесячно будем платить как рассрочку. И если по достижению совершеннолетия дом нам не передадут в собственность, то деньги возвращают с учётом инфляции
Что касается вашего предложения о составлении расписки или другого документа с продавцом, это возможно. Гражданское законодательство допускает заключение предварительного договора, что регулируется ст. 429 ГК РФ.
В таком договоре можно зафиксировать обязательство продавца в будущем продать вам дом, когда несовершеннолетний собственник достигнет 18 лет. Этот документ лучше оформить нотариально, чтобы исключить возможные споры. В предварительном договоре следует четко прописать все условия: стоимость дома, порядок оплаты (включая рассрочку), обязательства сторон и ответственность за неисполнение.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/
Учитывайте также, что даже нотариально заверенный договор не является стопроцентной гарантией, поскольку сделка с несовершеннолетним лицом может быть оспорена, если будет доказано, что она нарушает его права. Это касается и возврата денег в случае отказа в передаче дома. Нужно предусмотреть механизм расчета компенсации, например, с учетом инфляции, что прямо не закреплено в законе, но может быть прописано в договоре по соглашению сторон.
Предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор, когда обстоятельства позволяют. Если продавец по достижении ребенком 18 лет уклонится от исполнения, вы вправе требовать заключения основного договора в судебном порядке (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Ваше предложение возможно, но важно, чтобы все условия были четко зафиксированы.
