Можно ли сдать площадь через аукцион или оформить не субаренду, а агентский договор?

Здравствуйте!

В соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», передача в аренду или субаренду части государственного или муниципального имущества без проведения торгов допускается, если:

• передаваемая площадь не превышает 20 кв. м;
• эта площадь составляет не более 10% от общей площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения.

Поскольку Вы планируете сдать в субаренду 60 кв. м, что превышает указанные ограничения, передача такой площади без проведения торгов невозможна.

Можно попробовать через агентский договор, но если по своей сути отношения между сторонами будут соответствовать аренде или субаренде (например, если агент фактически использует помещение для своей выгоды), контролирующие органы могут признать договор притворной сделкой, направленной на обход закона (ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Это может повлечь признание договора недействительным.

Вам следует иметь в виду, что в тексте договора следует избегать формулировок, указывающих на передачу имущества в пользование (например, «передача права владения и пользования помещением»).

Вознаграждение агента должно быть привязано к объему оказанных услуг, а не к площади, переданной в пользование. Например, фиксированная оплата за организацию и ведение деятельности ПВЗ или процент от оборота.

Пункты агентского договора в таком случае необходимо прорабатывать очень аккуратно.

Тимур, добрый день.

В вашем случае, поскольку вы арендатор муниципального помещения, закон о конкуренции действительно накладывает ограничения на субаренду, особенно если речь идет о площадях, превышающих 20 кв. м. и 10% от общей площади помещения, как указано в ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:
14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;

Сдать в субаренду 60 м² без проведения аукциона или торгов,  невозможно.

Агентский договор по своей природе отличается от аренды или субаренды.

Согласно ст. 1005 ГК РФ, агент выполняет услуги от имени и за счет principal (в данном случае — вашего ИП), но не передает имущество в пользование.

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Если фактические отношения между сторонамибудут существенно сходны с арендными (то есть агент будет фактически использовать помещение для своей деятельности), то существует риск, признания сделки притворной сделкой, направленной на обход законодательства. (ст. 170 ГК РФ).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В этом случае договор может быть признан недействительным.

Чтобы избежать этого, важно тщательно проработать текст агентского договора.

Я бы рекомендовал, в договоре избегать формулировок, которые могут подразумевать передачу имущества в пользование, таких как «передача права владения и пользования помещением». Это может привести к юридическим последствиям, как в случае с притворной сделкой.

Вознаграждение агента должно быть привязано не к передаваемой площади, а к реальным услугам, которые он оказывает. Например, можно установить фиксированное вознаграждение за организацию и ведение деятельности ПВЗ или привязать его к проценту от оборота.

Также стоит рассмотреть вариант проведения аукциона на право аренды части помещения, если это возможно в вашем случае. 

Поэтому, тщательно проработайте условия агентского договора, чтобы избежать претензий со стороны контролирующих органов.

Надеюсь мой ответ был Вам полезен!

Если у вас остались дополнительные вопросы или нужна помощь в подготовке документов, напишите мне в чат. Буду рад помочь!