Налог на доходы физ лиц

Здравствуйте Ростислав,  как физическому лицу при продаже нежилого объекта недвижимости льгот а по налогу не будет предоставлена.

Если Вы купили нежилое помещение как физическое лицо, потом отрыли ИП и в налоговый орган передали бумагу примерно такого содержания: «я,,,,, принимаю решение использовать _____ помещение в предпринимательских целях», то прежде чем продать помещение, необходимо написать такую же бумагу и продать помещение именно как физическое лицо.

Добрый день, Ростислав!

А сколько лет в собственности? Если более 3-х, то как физ. лицо Вы не должны платить налог от продажи нежилого помещения (при этом проблем с тем, чтобы продать именно как физ. лицо не будет), поэтому выгоднее конечно как физ. лицо продать:

Согласно ст. 217 НК РФ 

17.1 не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Если же в собственности менее 3-х лет, то конечно выгоднее как ИП, но продать как ИП Вы могли бы, только если докажите, что машино-место использовалось для предпринимательской деятельности, но если в аренду его не сдавали, то сделать это будет довольно сложно.

С Уважением,

Васильев Дмитрий.

Здравствуйте! Вы сможете учесть доход от продажи нежилого помещении при условии, что 1. у Вас в ЕГРЮЛ указан ОКВЭД, позволяющий продавать собственное имущество (жилое/нежилое) 2. имущество использовалось в предпринимательской деятельности. (письмо МинФина 03-11-11/151)Одновременно ли должны выполняться данные условия или достаточно хотя бы одного, однозначно сказатать сложно. Я Вам советую, выполнить оба условия, чтобы избежать конфликта с налоговой.

Здравствуйте, Ростислав.

Ответ на Вашвопрос дает следующее ПИсьмо Минфина

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057

 

Вопрос: ИП применяет УСН с объектом налогообложения
«доходы». В апреле 2010 г. ИП как физлицо приобрел земельные участки
с разрешенным использованием для размещения и обслуживания объектов
недвижимости производственного назначения и нежилые помещения и здания,
расположенные на них.

Данные земельные участки и помещения планировалось
использовать в предпринимательской деятельности.

Освобождается ли от налогообложения НДФЛ в
соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доход от продажи участков и недвижимого
имущества, если данные объекты не использовались ИП в предпринимательской
деятельности?

Ответ:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи
земельных участков и недвижимого имущества, и сообщает, что в соответствии с п.
11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного
Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в
Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по
оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с этим сообщаем следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса
налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную
систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают
доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и
внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского
кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается
самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на
систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров,
выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве
в установленном законом порядке.

Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под
вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации,
признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской
деятельности.

Соответственно, в случае если земельные участки и
недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если
индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности,
как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы
от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы
по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы
налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему
налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов
применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

Доходы, полученные от реализации земельных участков и
недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем
в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если
индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды
деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого
имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке,
установленном гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению
налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами,
являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий
налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая
приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков
и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика
три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в
собственности налогоплательщика три года и более.

При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса
положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые
физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого
индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

Здравствуйте, Ростислав

Если коммерческая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то вместо декларации НДФЛ, подаваемой с продажи физическим лицом, необходимо подавать соответствующую отчетность с доходов от предпринимательской деятельности. При этом, необходимо применять тот вид отчета, который будет предусмотрен по Вашему виду предпринимательской деятельности.

Так, если «коммерческая недвижимость» использовалась для осуществления предпринимательской деятельности, находящейся на упрощенной системе налогообложения (УСНО), то в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются доходы, указанные в ст. 249 и 250 НК РФ. Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

Срока давности, при котором обязанность уплачивать налог с продажи такой недвижимости законодателем не предусмотрен, в отличии от имущества физических лиц (3 года).

Таким образом, Вам, если имущество находилось в собственности более трех лет, выгоднее задекларировать доход от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. В этом случае доход не будет облагаться налогом при УСН, а НДФЛ платить не придется в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Это возможно, если имущество в предпринимательской деятельности не использовалось.

Из ПИСЬМА ФНС от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057 следует, что

… доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков инедвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Заместитель директора Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН

По Вашим вопросам:

Возможно ли продать это помещение другому физическому лицу от имени индивидуального предпринимателя, что бы уплатить налог по ставке УСН 6 %, вместо 13 %?

Да, возможно. Для этого (до продажи) необходимо что бы одним из видов предпринимательской деятельности у Вас была продажи нежилых помещений либо уведомить налоговую о том, что имущество использовалось в предпринимательской деятеьности

Если да, то может ли индивидуальный предприниматель выдать доверенность на право продажи этого помещения? Или необходимо выдавать доверенность от имени физического лица?

Поскольку предполагается, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доверенность (в случае необходимости) следует выдать от имени ИП и денежные средства от продажи должны поступить на счет ИП.