Влияет ли скидка в ДДУ за строительные недостатки на взыскание расходов через суд?

Здравствуйте. Скидка и убытки — это разные понятия. В какой части скидка покрывает убытки непонятно. Написано хитро и как суд будет толковать однозначно не скажешь. Действует ст. 431 ГК РФ

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В суд Вы подать можете, но вот оценит ли суд скидку как компенсацию убытков, сказать не берусь. В крайнем случае можете попробовать взыскать разницу между суммой скидки и размером расходов.

Здравствуйте!

Вы совершенно правы в том, что данная формулировка в договоре долевого участия (ДДУ) не лишает вас права на судебную защиту.

Согласно статье 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, любое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. 

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/b43175df1cc9fb378da2f5c80627b56edb45c6fb/

Это является основополагающим принципом судебной защиты в РФ.

Но, указанная в ДДУ формулировка может повлиять на оценку фактических обстоятельств дела.

Если в договоре предусмотрено, что скидка компенсирует строительные недостатки, застройщик может утверждать, что данная сумма уже учтена в стоимости жилья и является способом добровольного урегулирования спора.
Но скидка сама по себе не устраняет недостатки и не освобождает застройщика от обязанности устранить дефекты или возместить фактические затраты на их исправление.

Если фактические затраты на устранение строительных недостатков превышают сумму скидки, у вас остается право на взыскание разницы.
В судебной практике нередко учитывается вопрос эквивалентности скидки и реальных расходов.

Александр, добрый день.

В ДДУ имеется следующая формулировка: «Сторона-1 (застройщик) предоставляет Стороне-2(дольщику) скидку в размере *указан размер* рублей в качестве исполнения обязательств Стороны-1 при выявлении в процессе приемки и эксплуатации квартиры строительных недостатков.»

 Предоставление такого рода скидки несколько не противоречит требованиям ФЗ  от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Согласно ст. 7 которого в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Ключевым моментом данной статьи является ее диспозитивный характер, в силу которого при заключении договора стороны могут прийти к соглашению об иных требованиях, связанных с устранением недостатков.

В Вашем случае, договором, установлено предоставление скидки, которая является ничем иным как требованием — соразмерного уменьшения цены договора.

Вопрос собственно в следующем, как я понимаю, все еще прав на обращение в суд я не лишен, но влияет ли вышеуказанная формулировка в ДДУ на фактические обстоятельства дела?

 Как видите влияет.

В данной ситуации исходя из принципа свободы договора и добросовестности действий каждого его участника, застройщик будет указывать на применение условий договора о предоставлении скидки.

Поскольку включение в договор такого условия, в части устранения недостатков не противоречит требованиям ст. 7 ФЗ  от 30.12.2004 N 214-ФЗ, допускающим иные правовые последствия выявления недостатков в сравнении с установленными законом.

Вы со своей стороны можете ссылаться на то, что договор Вам не предоставляет права выбора поведения и не предоставляет альтернативы, установленной законом, что существенно ухудшает Ваши права.

В качестве дополнительного аргумента можете сослаться на вывод, представленный в Апелляционном определении Хабаровского краевого суда от 20.08.2021 N 33-4847/2021

Избранный истцами вариант ответственности застройщика позволил им реализовать предусмотренное законом (п. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ) право выбора требований к застройщику, который не исполнил их требование о безвозмездном устранении недостатков строительства. Тогда как условие договора (п. 5.2) право выбора декларирует,но в нарушение ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» реально не предоставляет, так как предусматривает только безвозмездное устранение недостатков. Положения же п. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает право выбора одного из трех вариантов, указанных в данной норме права, либо иного варианта, предусмотренного условиями договора.
При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит изменению в части взысканных сумм стоимости устранения недостатков (суммы убытков), неустойки и штрафа, с принятием в указанной части нового решения о взыскании с ООО ИСК «Реал-Строй» в пользу А.Н., Ш. в равных долях стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 113 686 руб., неустойки — 113 686 руб., штрафа — 115 186 руб.

В любом случае, нужно знакомиться со всем договором и давать оценку данному его условию исходя из общего содержания договора.