Мы приобрели зем участок в 21 году, размежевали на 2 отдельных и построили на каждом участке дом

Добрый день, Елена!

Нет, скорее всего не придерется. Во-первых, не всегда бывает выгоднее продавать на УСН, так как при расчете НДФЛ с продажи можно учесть расходы(вычеты) на покупку(строительство) по ст.220 НК РФ, поэтому здесь выгода зависит от вполне четких экономических показателей этих операций. 

Во-вторых, вы выбираете сами какие виды деятельности ведет ваш ИП. И также любой ИП может для своей деятельности использовать любое свое личное имущество. Поэтому в данной ситуации вполне обоснованно учитывать данные операции как предпринимательскую деятельность. Конечно, всегда есть некоторый риск того, что налоговый орган укажет, что регистрация ИП в данном случае несла  исключительно цель получения налоговой выгоды — но в данном случае доказательство этого — это очень трудоемки процесс. Поэтому маловероятно, что налоговые орган будет этим заниматься. 

хотим продать в этом году и сделать сейчас И П с кодами продажа собственного недвижимого имущества. Не придерется ли налоговая, ведь если налог платить как с физлица, то он намного больше.

 Здравствуйте.

По мнению Минфина, если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144)

Дело в том, что Вы возводили дома не будучи предпринимателем. То есть Вы можете зарегистрировать ИП с видом деятельности по коду из раздела 68. Но если продадите только эти два дома и сразу же потом закроете ИП, налоговики могут усмотреть в этом схему для искусственного занижения суммы налога, т.е. только для того, чтобы уплатить только 6% с вырученных средств, а не 13%. Может быть и не усмотрят, но предсказать это затруднительно. 

Если же Вы будете и далее заниматься тем же, тогда у налоговой таких подозрений точно не возникнет.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.