На сколько такие действия законы и что можно сделать как поступить

Здравствуйте,

К сожалению, запретить Застройщику  продавать машиноместа в одни руки нельзя. Он, в силу ст 209 ГК РФ, вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом. Также ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ не ограничивает его в этом 

В Вашем случае, либо добиваться, чтобы все собственники машиномест голосовали. Оставшаяся часть иных собственников больше половины. Либо продавать машиноместо, если сложившиеся условия Вам невыносимы.

Уважаемая Антонина, здравствуйте!

Действия нового собственника, если они соответствуют закону, формально правомерны. Однако, если он начнет злоупотреблять своим положением, завышать тарифы или препятствовать использованию машиномест, вы имеете право защищать свои интересы через суд, прокуратуру и контролирующие органы.

1.Застройщик вправе продать любое количество машиномест любому лицу, так как это его имущество, и он действует в рамках ст. 209 ГК РФ, которая предоставляет собственнику право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Ограничений на количество машиномест, которые могут быть проданы одному лицу, законодательство не устанавливает.

2.Действия нового собственника должны соответствовать закону. Если он начнет злоупотреблять своим положением, выставлять необоснованно высокие счета или создавать препятствия для использования машиномест другими собственниками, Вы можете оформить жалобу в прокуратуру

Но сначала — направьте письменный запрос в новую управляющую компанию с требованием предоставить расчет тарифов и основания для их увеличения. УК обязана ответить в течение 30 дней.

3. Если новый собственник начнет создавать препятствия для использования машиномест (например, ограничивать доступ), это может быть расценено как нарушение ваших прав собственности. В таком случае вы можете обратиться в суд. Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник вправе требовать устранения любых нарушений его прав, даже если они не связаны с лишением владения.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3a820582b0e614ab5534769b7bd207bd095cbe8e/

он хочет там открыть авторынок

Использование машиномест в коммерческих целях может нарушать пожарные и иные нормы. Вы можете обратиться в контролирующие органы (МЧС) для проверки.

С уважением!

Здравствуйте.

Если с Вами (50 человек, про которых Вы написали) ведут борьбу, то Вам надо или идти на поводу у этого собственника либо вести борьбу в ответ.  

Теперь про ответную борьбу. В описанной ситуации прежде всего надо обратить внимание, на то, что по вине этого собственника, про которого Вы говорите, земельный участок под паркингом скорее всего используется не по целевому назначению. А за это предусмотрена административная ответственность по статье 8.8. КоАП РФ. Кроме того, помимо, собственно, административной ответственности, надзорные органы в такой ситуации должны выдать предписание об устранении нарушений. 

Словом, надо жалобы подавать. Вообще статья 8.8. КоАП РФ — это по части Росреестра. Но сейчас многие органы, обладающие надзорными полномочиями, в этих самых надзорных полномочиях ограничены из-за так называемого моратория на проверки. Поэтому я бы порекомендовал одинакового содержания жалобу направить и в Росреестр и в Прокуратуру и в местную Администрацию. В жалобе попросите оценить правомерность использования земельного участка для продажи автомобилей и выдать предписание об устранении нарушений при их наличии.

Что касается создания новой УК, выставления счетов и так далее. Там тоже можно бороться. Видите, что наглеют — подавайте жалобы в Жилищную инспекцию и в Прокуратуру. Жилищная инспекция пока проверки не проводит, но предписание выдать может. 

Ну и общее фундаментальное правило для подобных ситуаций сформулировано в статье 287.4. ГК РФ:

Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении.

Поэтому, если Ваши права, как собственника, будут нарушать, Вы можете требовать устранения нарушений в судебном порядке, в соответствии со статьей 304 ГК РФ.

С уважением.  

Добры день, 

1. Статус машиномест и форма собственности

1. Каждое машиноместо оформлено в собственность как отдельный объект (100% доля за каждым собственником). Это означает, что у вас не «долевая собственность» в общем имуществе, а индивидуальная на конкретные площадки. Однако общее имущество (проезды, въездные ворота, перекрытия, инженерные коммуникации и т. п.) может находиться в долевой собственности всех владельцев машиномест (либо принадлежать застройщику/управляющей компании, если не было оформлено иначе).

2. Ключевой момент: если 212 из 268 машиномест оказались в руках одного собственника, то у него большинство голосов при принятии решений об управлении общим имуществом (если в уставе, договоре управления или регламенте не прописано ограничение голосов одного лица). Формально это даёт ему серьёзный рычаг при выборе или смене управляющей компании (УК).

2. Порядок смены управляющей компании (УК)

1. Обычно для выбора или смены управляющей организации требуется решение общего собрания всех собственников нежилого здания или помещений в нём.

2. Голоса, как правило, распределяются пропорционально площадям машиномест или в соответствии с иными положениями, прописанными в договоре/уставе объединения (если оно есть).

3. Если один собственник владеет подавляющим числом машиномест, он может принять решение единолично (при условии, что «за» набирается необходимое количество голосов, чаще 50%+1 голос — но иногда устав или регламент может предусматривать иное количество голосов для кворума/единогласия).

3. Законность действий при установке «огромных тарифов»

Новый «большой» собственник вправе инициировать:

• Создание своей управляющей компании (УК).

• Установление тарифов за обслуживание общего имущества (охрана, освещение, вывоз мусора, ремонт и пр.).

Однако любая управляющая компания обязана:

1. Обосновывать размер платежей (сметы, расчёты реальных расходов).

2. Соблюдать условия договора, заключённого со всеми собственниками.

Если «тарифы» не соответствуют фактическим расходам на содержание имущества или явно завышены и приняты без прозрачного обсуждения, это можно оспорить либо:

• В надзорные органы (в зависимости от статуса помещения — Госжилинспекция / Прокуратура / Роспотребнадзор, если усматриваются нарушения прав потребителей).

• В судебном порядке, если есть несогласие и доказательства, что тарифы необоснованны.

4. «Невыносимые условия» и попытка «выжить» собственников

1. Воспрепятствование пользованию собственными машино-местами, блокирование проезда, отключение света и др. может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ) либо иные правонарушения.

2. Если кому-то будут фактически препятствовать въезду/выезду или пользоваться своим имуществом, можно:

• Обращаться в полицию, фиксировать факт самоуправных действий.

• Подавая иски в суд, требовать устранения нарушений права собственности, а также возмещения убытков, штрафов за нарушение прав потребителя (если УК действует незаконно).

5. Попытка изменить назначение паркинга («открыть авторынок»)

• Формально, если здание (крытый паркинг) имеет статус «машино-места в нежилом помещении» или «многоуровневая стоянка», то изменение функционального использования (например, под рынок или выставку автомобилей) требует внесения изменений в документы:

1. Проектную документацию на объект.

2. Разрешённое использование и соответствующие регламенты (Градостроительный кодекс, СНиПы, пожарная безопасность и т. п.).

• Если собственник хочет сделать «авторынок», где будет коммерческая деятельность, скорее всего потребуется перевод объекта в соответствующую категорию, получение дополнительных разрешений, соблюдение санитарных и противопожарных норм и т. д.

• Без согласования с прочими собственниками и без смены вида разрешённого использования здания это будет незаконно, и любые попытки «незаметно» начать торговлю можно оспаривать, в том числе через органы местного самоуправления, пожарного надзора, Роспотребнадзора и пр.

6. Как защитить свои права

1. Объединение других собственников

• Если у одного лица 212 мест, то у «остальных» их 56. Возможно, среди этих 56 владельцев есть те, кто готов действовать сообща и защищать свои права.

• Есть ситуации, когда, несмотря на «меньшинство», грамотная юридическая борьба заставляет «большинщика» считаться с остальными, потому что ему может быть затруднительно «законно» вести коммерческую деятельность или нарушать права.

2. Обжалование решений общего собрания

• Если собрание было проведено с нарушениями процедуры (не было надлежащего уведомления, не соблюдён кворум, протокол составлен с ошибками), то такие решения можно признать недействительными в судебном порядке (ст. 46–48 ЖК РФ, ст. 181.4 ГК РФ).

• Если решение формально принято, но существенно нарушает права меньшинства (например, резко завышенные тарифы), тоже можно оспаривать в суде.

3. Обращение в надзорные органы

• Жилищная инспекция (если объект относится к жилому комплексу с подземным/надземным паркингом) или иные инспекции (если нежилое здание).

• Прокуратура – при наличии признаков нарушения закона или жалобы на незаконные тарифы, принуждение, препятствование доступу.

• Антимонопольная служба (ФАС) – если усматривается злоупотребление доминирующим положением собственника. Сложнее, но иногда применимо.

4. Фиксация любых нарушений

• Старайтесь сохранять акты, фото, видео, чеки, счета, переписку, уведомления.

• В случае неправомерных действий (преграждение выезда, завышенные счета без расчётов) эти материалы могут быть ключевыми в суде.

7. Итог

• Формально новый крупный собственник вправе сменить УК, если у него достаточно голосов.

• Однако он не может незаконно препятствовать пользованию чужой собственностью, искусственно завышать платежи (без документальной базы), менять назначение паркинга и превращать его в «авторынок» без соответствующих согласований.

• Действия по «выживанию» владельцев через неподъёмные сборы и препятствия могут трактоваться как злоупотребление правом и быть оспорены в судебном порядке.

• Ваши инструменты защиты — объединение с другими собственниками, обращение в надзорные органы, а при необходимости — судебные иски (оспаривание решений, требование устранить препятствия в пользовании собственностью, возмещение ущерба).

Для более результативной стратегии рекомендую:

1. Собраться с другими собственниками (56 машиномест — не такая уж малая группа).

2. Организованно оспаривать незаконные решения, проводить при необходимости альтернативные собрания, задействовать административные органы.

При грамотном подходе даже «большинство» не сможет действовать вопреки закону и ущемлять собственников «меньшинства» без последствий.