Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли взыскания компенсации за помещение с застройщика либо с продавца с учетом рыночной стоимости помещения?
Здравствуйте, с 2007 годя являюсь собственником ½ доли нежилого подвального помещения. Покупала по предварительному договору у ПЖСК «Золотая гавань», а застройщиком выступала крупная строительная компания ООО «ЛСС-Строй» одна из крупнейших в Санкт-Петербурге сейчас «Эталон Групп». Мы с сособственником сдаем помещение в аренду. Последние годы происходят периодические затопления (день максимум два и вода уходит, вода поступает со стороны входа) но в марте 2024 года произошло серьёзное затопление, которое длилось несколько месяцев. Я установила предположительную причину затопления путем обращения в Управляющую компанию ПЖСК «Золотая гавань», Водоканал, и Застройщику «Эталон Групп».
Обратилась в Управляющую компанию ПЖСК «Золотая гавань», с целью установления причины, виновника и способов проникновения воды в помещение получила следующий ответ: “Затопление помещения произошло по причине некорректной работы дренажного колодца, расположенного за пределами внешней границы стены дома, и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома. На основании изложенного, ПЖСК «Золотая гавань» не несет ответственности за работу указанного оборудования ПЖСК «Золотая гавань» со своей стороны сообщило в адрес ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» о наличии замечаний относительно работоспособности дренажного колодца”.
Обратилась в ГУП Водоканал СПБ Получила ответ от Водоканала СПБ о том, что “рядом с помещением находится колодец в подтопленном состоянии который находится вне зоны ответственности водоканала и не находится на балансе ГУП Водоканал СПБ согласно акту разграничения между ПЖСК Золотая гавань и ГУП Водоканал СПБ данный колодец отсутствует предположительно он и является причиной затопления подвальных помещений”.
Также, обратилась к застройщику в отдел гарантийного обслуживания. В связи с неоднократным затоплением помещения с просьбой провести строительно-техническая экспертизу дренажной, гидроизоляционной системы многоквартирного жилого дома с приглашением независимого эксперта для установления причины и пути поступления воды в помещение, а также установления виновника затопления. Экспертизу просила провести за счет застройщика с приложенными ответами от Водоканала и УК и получила следующий ответ: “В ответ на ваше обращение от 02.05.2024 сообщаем следующее.
АО «ЦУН» (правопредшественник ООО «ЛСС-Строй») при заключении вами
предварительного договора купли-продажи нежилого помещения
выступал в качестве агента, действуя в интересах Потребительского жилищно-
строительного кооператива «Золотая гавань» на основании агентского договора.
Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по сделке, совершенной агентом с
третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают
непосредственно у принципала (ПЖСК «Золотая Гавань»), в связи с чем основания
для удовлетворения заявленных вами требований отсутствуют.
Таким образом, для решения вашего вопроса рекомендуем обратиться в
Потребительский жилищно-строительный кооператив «Золотая Гавань»,
выступавший продавцом по вашему договору, и одновременно являющийся
организацией, которая осуществляет эксплуатацию и обслуживание
многоквартирного дома”.
В связи с этим у меня сложились следующие мнение, возможно произошла строительная ошибка и данный колодец не был учтен на этапе строительства и ввода в эксплуатацию дома, в связи с этим УК не может передать на обслуживание данный колодец Водоканалу, нет соответствующей документации. На данный момент УК прочистила дренажную систему(с их устных слов письменного ответа они не дают) вода ушла, но до сих пор колодец не передан никому на баланс. Нет никак гарантий что это не произойдет снова и они будут решать этот вопрос.
1)Правомерен ли отказ застройщика от гарантийных обязательств?
2)Есть ли необходимость привлекать второго сособственника ?
3)Есть большое желание сдать свою долю застройщику либо продавцу. Каковы у меня реальные шансы?
4) Возможно ли взыскания компенсации за помещение с застройщика либо с продавца с учетом рыночной стоимости помещения (сдать помещение застройщику либо продавцу).
Здравствуйте!
1. Гарантийный срок, установленный ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для строительных конструкций многоквартирного дома, составляет не менее пяти лет со дня передачи объекта долевого строительства. Если с момента ввода дома в эксплуатацию и подписания передаточных документов прошло более пяти лет, застройщик вправе отказывать в гарантийном ремонте, поскольку срок гарантии истек.
Кроме того, в ситуации, когда застройщик (ООО «ЛСС-Строй») состоял с ПЖСК «Золотая гавань» в агентских отношениях (ст. 1005 ГК РФ), покупателем фактически признается именно кооператив (ПЖСК), а не строительная компания. Соответственно права и обязанности перед участниками строительства, в том числе гарантийные, формально лежат на самом кооперативе. С учетом давности (покупка совершена в 2007 году) вероятность привлечь застройщика к прямой ответственности по гарантии практически отсутствует.
Поэтому отказ застройщика признается правомерным в силу:
— истечения пятилетнего гарантийного срока (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);
— отсутствия у застройщика прямого договора с Вами (застройщик был лишь агентом кооператива).
Если будете требовать компенсации именно за поврежденное имущество в целом, целесообразно выступать вместе – оба дольщика как истцы в одном иске.
На основании ч. 2 ст. 40 ГПК РФ
2. Процессуальное соучастие допускается, если:
1) предметом спора являются общие права или обязанности нескольких истцов или ответчиков;
2) права и обязанности нескольких истцов или ответчиков имеют одно основание;
3) предметом спора являются однородные права и обязанности.
Если второй собственник не будет выступать в качестве соистца, при необходимости суд может привлечь его третьим лицом или соответчиком (по усмотрению суда).
3. В ряде случаев можно расторгнуть договор из-за существенных скрытых дефектов, но обычно такая практика возможна только в пределах срока исковой давности, и при условии, что недостатки объекта являются неустранимыми. Но в Вашем случае сроки истекли.
4. Добиться полной выплаты рыночной стоимости помещения получится лишь в том случае, если суд признает договор недействительным и одновременно возложит на продавца обязанность вернуть всю уплаченную сумму. Но у Вас сроки.
Здравствуйте!
Различие в формулировках «цокольный этаж» и «подвал») само по себе не означает автоматической недействительности договора. Чтобы признать сделку оспоримой или ничтожной, необходимо наличие одного из оснований, предусмотренных законодательством (ст. 166 ГК РФ).
Если есть существенные ошибки в предмете договора, которые бы могли указать, что сторона заблуждается в отношении предмета сделки, тогда можно было бы попытаться оспорить договор по ст. 178 ГК РФ. То есть бы Вы бы смогли доказать, что воспринимали объект именно как «цокольный этаж» с принципиально иными характеристиками, и при верном понимании расположения и статуса помещения сделка бы не состоялась, можно было бы попробовать оспорить и то не факт, что получилось бы, Вам нужно было бы доказать, что Вас ввели в заблуждение относительно предмета договора, а в Вашем случае еще и очень много времени прошло и сроки истекли.